GLI INCENTIVI ALLE COSTRUZIONI PRIVATE PREVISTI DAL D.L. 70/2011 SULLO SVILUPPO - COMMENTO ANCE
È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 13
maggio 2011 n. 110 il decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, volto a favorire lo
sviluppo e il rilancio economico. Il decreto, che entra in vigore il 14 maggio
2011, contiene una pluralità di misure in diverse materie, fra le quali
numerose riguardano la liberalizzazione e la semplificazione delle costruzioni
private e la riqualificazione delle città
Di seguito si riporta una analisi elaborata dall’ANCE
circa le principali innovazioni apportate nel settore privato, molte delle
quali rispondono alle esigenze che l’Ance stessa ha più volte prospettato nelle
sedi istituzionali competenti.
Esclusione della gara per le opere di urbanizzazione
primaria a scomputo
Modificando il DPR 380/2001 “Testo Unico Edilizia” il
decreto legge prevede che, nell’ambito dei piani attuativi o di atti
equivalenti comunque denominati, le opere di urbanizzazione primaria sono
realizzate direttamente dal titolare del permesso di costruire a scomputo dei
relativi oneri e non è quindi più necessario esperire la procedura negoziata di
cui all’art. 57, comma 6 del D.Lgs. 163/2006.
L’esclusione dall’evidenza pubblica riguarda, in
particolare, la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria sotto
soglia comunitaria (attualmente pari ad € 4.845.000), poiché la norma
stabilisce che non trova applicazione l’articolo 122, comma 8 del D.Lgs. 163/2006.
La realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione
primaria è un onere connaturato alla trasformazione urbanistica del territorio
e pertanto è necessario che sia posta in essere direttamente dallo stesso
soggetto che dà attuazione agli interventi di nuova edificazione.
La modifica introdotta è volta ad escludere
dall’ambito di applicazione della disciplina contenuta nel Codice dei lavori pubblici
(D.Lgs. 163/2006) le opere di urbanizzazione primaria
sotto soglia comunitaria da realizzarsi ad esempio nell’ambito di un piano di
lottizzazione.
In tale caso, quindi, il titolare del permesso di
costruire potrà realizzare in via diretta le opere di urbanizzazione primaria
se di importo sotto la soglia comunitaria e non sarà più necessario avviare la
procedura negoziata cd. ristretta di cui all’art. 57, comma 6, del D.Lgs. 163/2006.
Silenzio assenso sul permesso di costruire
Nell’ambito del procedimento di rilascio del permesso
di costruire (art. 20 TU edilizia), viene introdotto il silenzio
assenso, qualora sia decorso inutilmente il termine per l’adozione del
provvedimento conclusivo.
Un regime particolare è legato alla presenza di
vincoli culturali, paesaggistici o ambientali in quanto i termini per il
silenzio assenso decorrono dal momento in cui sia stato acquisito il relativo
nulla osta.
Al fine della formazione del silenzio assenso la
domanda di permesso di costruire è accompagnata da una dichiarazione del
progettista abilitato che asseveri la conformità del progetto agli strumenti
urbanistici vigenti o adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre
normative di settore aventi incidenza sull’attività edilizia (norme
antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, diefficienza energetica, ecc. ) .
In questo modo viene introdotta una norma di principio
statale cogente per le leggi regionali in base alla quale, in caso di
inadempienza dello Sportello Unico comunale per l’edilizia, si considera
automaticamente acquisito l’assenso, premessa indispensabile per attivare
investimenti privati che necessitano della certezza dei tempi.
L’introduzione del silenzio assenso determina il
formarsi di un permesso di costruire cd. tacito purché ricorrano le seguenti
condizioni:
- il comune non si è pronunciato sulla domanda di
permesso di costruire ed è scaduto il termine fissato dalla legge;
- sono rispettate le prescrizioni di legge.
A differenza di quanto avveniva prima in caso di
inadempienza del comune non sarà più necessario avviare un ricorso innanzi al
TAR, ma allo scadere dei termini fissati dalla legge si potrà avviare
direttamente l’attività edilizia.
Regolarizzazione automatica delle varianti nel limite
del 2% delle misure progettuali
Il decreto legge introduce una regolarizzazione
automatica, sotto il profilo della normativa urbanistico edilizia, delle lievi
difformità verificatesi nella fase costruttiva rispetto al progetto
originariamente assentito.
In particolare, la tolleranza riguarda le violazioni
di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non superino per
singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali e che pertanto non
sono considerate parziali difformità dal titolo abilitativo edilizio ai fini
dell’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 34 del TU edilizia.
Con l’introduzione della tolleranza (comma 2 bis,
articolo 34 TU) si stabilisce una procedura per la regolarizzazione automatica
delle lievi difformità che consente di evitare l’instaurazione di contenziosi
amministrativi.
Nell’ambito della realizzazione
di un intervento edilizio (ristrutturazione edilizia-nuova costruzione) può
accadere che l’opera eseguita, o da eseguirsi, risulti in parte difforme dal
progetto originariamente autorizzato. Si tratta in molti casi di lievi
difformità per le quali però in base alla normativa previgente era applicata la
sanzione per le parziali difformità.
Attraverso la nuova previsione normativa, invece, le
modifiche al progetto originario nel limite del 2% (relative a violazioni di
altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta) sono automaticamente
regolarizzate
Chiarimenti sulla SCIA: si applica all’edilizia ma non
sostituisce la SuperDia
Il decreto legge, modificando l’art. 19 della Legge
241/1990, fornisce diversi chiarimenti in tema di Scia (Segnalazione
certificata di inizio attività) ai fini della sua applicabilità in ambito
edilizio.
In particolare si chiarisce che la Scia, sostituisce
la Dia (Denuncia di inizio attività) in edilizia con esclusione dei casi in
cui, in base alla normativa statale o regionale, la denuncia sia alternativa o
sostitutiva del permesso di costruire (cd. SuperDia);
restano ferme le disposizioni relative alla vigilanza sull’attività urbanistico
edilizia, alle responsabilità ed alle sanzioni previste in materia di Dia dal
TU edilizia.
Nel caso di immobili vincolati, la Scia opera una
volta acquisito l’assenso dell’ente competente alla relativa tutela.
Inoltre, nei casi di Scia in edilizia, il termine a
disposizione dell’amministrazione comunale per adottare provvedimenti di
divieto dell’attività e di rimozione degli effetti dannosi viene ridotto da
sessanta a trenta giorni.
In riferimento ai rapporti tra SuperDia
e Scia, viene chiarito che quest’ultima non si applica alle ipotesi in cui la
Dia risulti alternativa/sostitutiva del permesso di costruire.
Quindi, non si potrà presentare la Scia per realizzare
un intervento di nuova costruzione. Infatti, si tratta di una tipologia di
opera per la quale può essere ammessa (a livello nazionale/regionale) la
presentazione della Dia, ma solo alternativa al permesso di costruire. In tali
casi, si dovrà continuare a fare riferimento al permesso di costruire ovvero
alla SuperDia.
I contratti di trasferimento di diritti edificatori
sono soggetti a trascrizione nei registri immobiliari
Prevedendo che i contratti di trasferimento dei
diritti edificatori siano soggetti a trascrizione nei registri immobiliari
(nuovo punto 2 bis dell’art. 2643 del Codice civile), il legislatore statale
prende finalmente posizione sull’annosa questione della natura giuridica dei
diritti edificatori.
Il fine dichiarato è quello di
garantire maggiore certezza nella circolazione delle volumetrie riconosciute
dai piani alle proprietà private.
Si tratta di una innovazione di grande portata
giuridica e di notevoli risvolti pratici, oramai assolutamente necessaria in
considerazione dell’attualità che il tema del trasferimento dei diritti
edificatori ha assunto da alcuni anni grazie agli istituti della perequazione,
della compensazione e della premialità.
La conseguenza più immediata dell’obbligo della
trascrizione nei registri immobiliari dei contratti di trasferimento di diritti
edificatori è la pubblicità dei contratti stessi nei confronti dei terzi. Si
applicano quindi le medesime tutele e garanzie previste ad esempio per i
contratti di compravendita di un immobile.
Piano per la città: sostituzione edilizia con
volumetria aggiuntiva e modifiche delle destinazioni d’uso e della sagoma
Il decreto legge contiene una serie di disposizioni
che danno vita alla “legge nazionale quadro per la riqualificazione incentivata
delle aree urbane”, a cui dovranno seguire le leggi regionali attuative entro
60 giorni dalla sua entrata in vigore.
Si tratta di un vero e proprio “Piano per la città”,
come auspicato da tempo dall’Ance, che si
differenzia dal Piano per il rilancio dell’attività
edilizia o Piano Casa 2, seguito all’Accordo Stato-Regioni del 1° aprile 2009,
poiché si configura come una normativa ordinaria e a regime.
Le leggi regionali dovranno, tra l’altro, incentivare
gli interventi di demolizione e ricostruzione attraverso:
- riconoscimento di volumetria aggiuntiva a quella
preesistente;
- delocalizzazione;
- modifiche alla destinazione d’uso, purché si tratti
di destinazioni tra loro compatibili o complementari;
- modifiche alla sagoma.
Tali interventi non possono comunque riguardare
edifici abusivi ovvero ubicati nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta.
In caso di inadempienza da parte delle Regioni e
nell’attuazione dei principi sovraesposti si stabilisce che:
- decorso il termine di 60 giorni e fino all’entrata
in vigore della normativa regionale, gli interventi di sostituzione edilizia
sono attuati mediante permesso di costruire in deroga ai sensi dell’art. 14 del
TU edilizia che può riguardare, oltre ai limiti di densità edilizia di altezza
e di distanza tra i fabbricati, anche le destinazioni d’uso previste dal piano,
fatto salvo il rispetto delle normative di settore aventi incidenza
sull’attività edilizia (antisismica, sicurezza, antincendio,
igienico-sanitaria, efficienza energetica, tutela dell’ambiente, beni culturali
e paesaggistici, ecc.);
- decorsi 120 giorni dall’entrata in vigore del
decreto legge, le disposizioni in materia di demolizione e ricostruzione sono
immediatamente applicabili nelle regioni a statuto ordinario che non hanno
approvato la specifica legge regionale. In tal caso il premio di cubatura fino
all’approvazione della legge, è fissato nella misura non superiore al 20% del
volume dell’edificio se a destinazione residenziale ovvero del 10% della
superficie coperta per gli edifici adibiti ad uso diverso, fermo restando che
tali limiti costituiscono un minimo garantito e non condizionano la successiva
attività legislativa regionale.
Il Piano per la città consente di rilanciare l’avvio
di programmi di riqualificazione del patrimonio edilizio, attraverso
l’introduzione di particolari incentivi urbanistico-edilizi,
destinati ad operare a regime e quindi non per un periodo limitato di tempo
come è per il Piano Casa 2.
Le disposizioni possono riguardare ad esempio immobili
degradati e dismessi, che risentono di una vecchia pianificazione. Per
incentivare il loro recupero sono ammessi anche interventi di demolizione e
ricostruzione con diverse agevolazioni:
- volumetrie aggiuntive,
- possibilità di localizzarli in aree diverse,
- modifiche di destinazioni d’uso,
- modifiche alla sagoma.
Piani attuativi approvati dalla Giunta comunale
Sempre nell’ambito delle misure previste per la
riqualificazione delle aree urbane, nelle regioni a statuto ordinario i piani
attuativi compatibili con lo strumento urbanistico generale sono
adottati/approvati dalla Giunta comunale, organo avente un funzionamento più snello
e rapido rispetto al Consiglio comunale.
Tale norma trova applicazione decorso il termine di
sessanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto e sino all’entrata
in vigore della normativa regionale
Si tratta di una previsione da tempo auspicata
dall’Ance e finalizzata a ridurre i tempi spesso troppo lunghi necessari per
l’adozione approvazione di un piano attuativo che risulti tra l’altro
compatibile con le prescrizioni del piano urbanistico generale. Quindi, per
l’approvazione ad esempio di un piano di lottizzazione, compatibile con il PRG,
non sarà più necessario il vaglio del Consiglio Comunale, essendo sufficiente
l’ok della Giunta Comunale.
Il piano attuativo di un piano comunale già sottoposto
a VAS non è sottoposto a VAS qualora non comporti variante
Per semplificare le procedure di approvazione dei
piani attuativi dello strumento urbanistico generale ed evitare inutili
duplicazioni di adempimenti si prevede l’esclusione della VAS (Valutazione
ambientale strategica) e della verifica di assoggettabilità sul piano attuativo
qualora:
- il piano urbanistico comunale sia stato già
sottoposto a VAS;
- il piano urbanistico comunale abbia definito in sede
di VAS l’assetto localizzativo degli interventi
edilizi e delle dotazioni territoriali, gli indici di edificabilità, gli usi
ammessi e i contenuti plano volumetrici, tipologici e costruttivi degli
interventi nonché i limiti e le condizioni di sostenibilità ambientale delle
trasformazioni previste;
- il piano attuativo sia compatibile con quello
generale e quindi non comporti variante.
Qualora invece il piano attuativo comporti variante
allo strumento urbanistico generale, la VAS è limitata agli aspetti che non
sono stati oggetto di valutazione.
Pertanto, non va sottoposto a VAS ad esempio un piano
di lottizzazione, che risulti compatibile con il PRG, quando il Piano
regolatore stesso sia già stato sottoposto a VAS ed abbia anche stabilito
precise prescrizioni cui si deve attenere il piano attuativo.
Autorizzazione paesaggistica: se il Ministero dei beni
culturali verifica l’avvenuto adeguamento del piano urbanistico comunale alle
prescrizioni d’uso degli immobili tutelati contenute nei decreti di vincolo o
nel piano paesaggistico, qualora il Soprintendente non si pronunci nel termine
di legge, il parere si considera favorevole.
L’intento è quello di semplificare i procedimenti di
approvazione degli interventi edilizi nei comuni che abbiano adeguato gli
strumenti urbanistici alle prescrizioni dei piani paesaggistici regionali.
A tal fine si prevede che, nell’ambito della procedura
di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, qualora:
- gli strumenti urbanistici comunali abbiano
provveduto a conformarsi alle prescrizioni d’uso dei beni tutelati previste dai
provvedimenti di vincolo o dal piano paesaggistico regionale
- il Ministero dei beni culturali, su richiesta della
regione, della provincia o del comune interessati, abbia verificato con esito
positivo l’avvenuto adeguamento del piano urbanistico Il parere del
Soprintendente deve sempre essere richiesto ma non è più vincolante e qualora
non sia reso nel termine di 90 giorni dalla ricezione degli atti, si intende
reso in senso favorevole (art. 146 D.Lgs. 42/2004
“Codice dei beni culturali”).
In tali casi, quindi, l’inutile decorso del termine
fissato dalla legge (90 giorni) senza che il Soprintendente si sia espresso
equivale a silenzio assenso.
On-line strumenti urbanistici ed elenco dei documenti
da allegare alle istanze
In virtù del principio di trasparenza dell’azione
amministrativa e al fine di ridurre gli oneri amministrativi a carico dei
privati, viene previsto che:
1. Devono essere pubblicati sui siti internet dei
Comuni gli elaborati tecnici allegati alle Delibere di adozione e approvazione
degli strumenti urbanistici, nonché delle varianti.
2. Le pubbliche amministrazioni hanno novanta giorni
per pubblicare on-line l’elenco degli atti e documenti che il privato deve
produrre a corredo dell’istanza. In caso di inadempienza, non può essere
respinta l’istanza del privato a causa della mancata allegazione del
documento/atto, ma la p.a. deve chiedere le necessarie integrazioni.