NOVITA’ IN AMBITO URBANISTICO - LEGGE 106/2011 DI CONVERSIONE DEL DECRETO PER LO SVILUPPO

(a cura del geom. Antonio Gnecchi)

legge n. 106 del 12 luglio 2011 (G.U. n. 160 del 12 luglio 2011) di conversione del D.L. 13 maggio 2011, n. 70 (G.U. n. 110 del 13 maggio 2011)

Il decreto legge licenziato il 5 maggio 2011 e pubblicato il 13 maggio ha subito modifiche in occasione della conversione in legge, n. 106 del 12 luglio 2011.

Nel decreto, anche a seguito della sua conversione in legge, vi sono molti aspetti di diretto interesse per il settore dei lavori pubblici e dell’urbanistica.

Prendendo in esame solo quelli che riguardano l’edilizia e l’urbanistica, possiamo riassumere quelle che sono le principali innovazioni introdotte e ch interessano anche le imprese di costruzione:

1- modifica dell’articolo 5, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, riguardante lo Sportello Unico dell’Edilizia

2- opere di urbanizzazione primaria a scomputo - modifica dell’articolo 16 stesso decreto riguardante il contributo per il rilascio del permesso di costruire

3- modifica del procedimento per il rilascio del permesso di costruire, in assenza di vincoli

4- modifica del procedimento per il rilascio del permesso di costruire in presenza di vincoli

5- regolarizzazione automatica di talune modeste difformità dal permesso di costruire

6- conferma dell’applicazione della Scia in edilizia per gli interventi precedentemente ammessi con Dia

7- intervento sostitutivo regionale per rilascio permesso di costruire.

8- obbligo di trascrizione dei diritti edificatori oggetto di trasferimento

9- semplificazione nei procedimenti di rilascio permesso di costruire in tema di acustica

10- pubblicazione sui siti informatici del comune degli atti costituenti il PRG o il PGT

11- Piani attuativi soggetti a Vas e loro competenze

12- nuovo Piano Casa

13- autorizzazione paesaggistica in presenza di coordinamento tra PRG o PGT e Piano paesistico regionale

14- esclusione dalla disciplina Parte I del Codice dei beni culturali per le cose immobili la cui esecuzione non risalga ad oltre 70 anni

Il Decreto Sviluppo contiene, tra l’altro, due principali novità in materia fiscale, quali sono:

1- la riapertura dei termini per la rivalutazione dei terreni edificabili agricoli

2- l’agevolazione IRPEF del 36% per i lavori di ristrutturazione residenziale.

Riprendendo, uno ad uno, i sopra indicati argomenti, si riportano le principali informazioni che si ritengono utili prima di un commento più completo ed approfondito.

Al commento del testo normativo introdotto dal Decreto fa seguito il commento alle novità previste dalla legge di conversione

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1- Modifica dell’articolo 5, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, riguardante lo Sportello Unico dell’Edilizia. (articolo 5, comma 2, lettera a), punto 1) e 1-bis), D.L. n. 70)

L‘articolo 5 intende “liberalizzare le costruzioni private”, elencando, al comma 1, le modifiche introdotte alla disciplina edilizia vigente, per poi riprendere, uno a uno, gli argomenti da trattare, introducendo le relative modifiche, sostituzioni, correzioni e aggiustamenti.

All’articolo 5 del d.P.R. n. 380/2001, relativo alla istituzione dello Sportello Unico dell’Edilizia (SUE), viene previsto che, ai fini del rilascio del permesso di costruire e dell’agibilità, sia presentata una dichiarazione (e non più un’autodichiarazione) circa la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai RE, a tutte le norme di settore, nonché quelle igienico sanitarie per tutte le tipologie di intervento, a meno che tale conformità non comporti valutazioni tecnico discrezionali in ordine alle norme di efficienza energetica

Sempre all’articolo 5 del citato decreto, è stato aggiunto il comma 4-bis che prevede l’accettazione, da parte del SUE, delle domande, dichiarazioni, segnalazioni e comunicazioni, elaborati tecnici e allegati presentati dal richiedente anche con modalità telematica, per il proseguo dell’iter procedimentale.

Legge di conversione

n. 106 del 12 luglio 2011.

La legge di conversione non ha introdotto modifiche al testo del decreto originario.

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2- Opere di urbanizzazione primaria a scomputo. (articolo 5, comma 2, lettera a), punto 2), DL 70)

La norma modifica l’articolo 16 del d.P.R. n. 380 del 2001 prevedendo l’esecuzione diretta delle OO UU primarie, in ambiti sottoposti a PA, comunque denominati, a favore del titolare del permesso di costruire, non trovando applicazione l’articolo 122, comma 8, del D.Lgs. n. 163 del 2006 in materia di appalti pubblici.

Secondo tale articolo, per l’affidamento dei LLPP di cui all’articolo 32, comma 1, lettera g) (LL PP di privati, titolari di permesso di costruire per l’esecuzione diretta OOUU a scomputo totale o parziale del contributo di costruzione), si applica la procedura prevista dall’articolo 57, comma 6, per importi sotto soglia comunitaria, con invito di 5 soggetti con il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa o del prezzo più basso.

Non essendo stato soppresso l’articolo 122, comma 8, ma solo disapplicato, rimane inalterata la natura di opera pubblica soggetta alle disposizioni del Codice degli appalti, fissata nell’articolo 32 che il Decreto Legge ha lasciato inalterato.

Ne consegue che, alla luce del nuovo dettato normativo, l’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria, per importi sotto soglia, comporta l’affidamento in più e diverse forme, secondo l’importo dei lavori, ottenendo l’effetto opposto della volontà del legislatore.

Va sa se che, oltre la soglia di 1.000.000 euro si procede solo attraverso gli altri sistemi di gara ammessi dal Codice.

Modifiche introdotte

con la legge di conversione

n. 106 del 12 luglio 2011.

In sede di conversione del D.L. n. 70, è stata eliminata la disposizione riguardante l’attribuzione, a carico del titolare del permesso di costruire, dell’esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione primarie a scomputo, funzionali all’intervento di trasformazione urbanistica del territorio.

Questo significa che viene ripristinato l’obbligo di affidare, per gli importi sino alla soglia comunitaria (euro 4.850.000), le opere a scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria, mediante procedura negoziata, con invito ad almeno 5 soggetti e rispetto del Codice degli appalti solo sino al contratto (e poi per l’esecuzione del collaudo), ma non durante l’esecuzione delle opere.

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3- Rilascio del permesso di costruire secondo l’articolo 20 del dPR 6 giugno 2001, n. 380. (articolo 5, comma 2, lettera a), punto 3), D.L. 70).

E’ stato sostituito l’articolo 20 del Testo Unico dell’Edilizio che riguarda il procedimento per il rilascio del permesso di costruire, distinguendo quello ordinario (in assenza di vincoli) da quello speciale (in presenza di vincoli, a sua volta distinto tra quello con o senza delega al comune).

PPROCEDIMENTO DI RILASCIO PERMESSO DI COSTRUIRE (in assenza di vincoli)

Articolo 20 D.P.R. n. 380/2001:

60 giorni (comuni con meno di 100.000 abitanti ) + 30 giorni (adozione provvedimento)

tot. 90 giorni

120 giorni (comuni con più di 100.000 abitanti) + 30 giorni (adozione provvedimento)

tot. 150 giorni

Articolo 22, co. 7 (in luogo della Dia):

75 giorni (comma 11)

Nello specifico:

1- entro 10 giorni:

- comunicazione del responsabile del procedimento (comma 2)

2- entro 30 giorni:

- richiesta integrazioni, per comuni con meno100.000 abitanti (comma 5)

- entro 60 giorni: richiesta integrazioni, per comuni con più di 100.000 abitanti (comma 7)

- nuovo termine: riparte dalla data di presentazione della documentazione integrativa (60 gg – i giorni intercorsi per presentare i documenti, per comuni con meno di 100.000 abitanti (comma 5)

- nuovo termine: riparte dalla data di presentazione della documentazione integrativa (129 gg – i giorni intercorsi per presentare i documenti, per comuni con più di 100.000 abitanti (5 comma)

3- entro 60 giorni:

- richiesta modifiche di modesta entità (per comuni con meno di 100.000 abitanti); stabilito un termine, entro 15 giorni è necessario aderire

- nuovo termine: rimane sospeso fino all’esito della richiesta di modifiche (comma 4)

- entro 120 giorni: richiesta modifiche di modesta entità (per comuni con meno di 100.000 abitanti); stabilito un termine: entro 15 giorni è necessario aderire

- nuovo termine: rimane sospeso fino all’esito della richiesta di modifiche (comma 4)

4- entro 60 giorni:

- provvedimento finale (comma 3) (per comuni con meno di 100.000 abitanti):

- istruttoria – pareri – atti di assenso – valutazione di conformità del progetto alla normativa vigente, proposta motivata di provvedimento, accompagnata dalla relazione con qualificazione tecnico giuridica dell’intervento

- rilascio del permesso di costruire

-diniego del permesso di costruire

entro 120 giorni: provvedimento finale (comma 3)

- (per comuni con più di100.000 abitanti):

istruttoria – pareri – atti di assenso – valutazione di conformità del progetto alla normativa vigente

proposta motivata di provvedimento, accompagnata dalla relazione con qualificazione tecnico giuridica dell’intervento

- rilascio del permesso di costruire

-diniego del permesso di costruire

5- entro successivi 30 giorni: provvedimento finale: rilascio del permesso di costruire (comma 6) (sia per comuni con meno di 100.000 abitanti, sia per comuni più di 100.000 abitanti)

6- entro successivi 40 giorni: provvedimento finale: diniego definitivo del permesso di costruire, quando il responsabile abbia inviato il preavviso di diniego ex art. 10-bis legge n. 241/90 (comma 6) (sia per comuni con meno di 100.000 abitanti, sia per comuni con più di 100.000 abitanti)

7- dopo 90 giorni: silenzio assenso (comma 8) (per comuni con meno di100.000 abitanti)

dopo 150 giorni: silenzio assenso (comma 8) (per comuni con più di 100.000 abitanti)

N.B. sono fatte salve le disposizioni contenute nelle leggi regionali che prevedano misure di ulteriore semplificazione e ulteriori riduzioni di termini precedimentali. (comma 12)

Legge di conversione

n. 106 del 12 luglio 2011.

La legge di conversione non ha introdotto modifiche al testo del decreto originario.

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4- Rilascio del permesso di costruire secondo l’articolo 20 del dPR 6 giugno 2001, n. 380

articolo 5, comma 2, lettera a), punto 3)

PERMESSO DI COSTRUIRE (in presenza di vincoli)

con delega al comune: (popolazione con meno di 100.000 abitanti)

termine: entro 90 giorni:

1^ ipotesi: decorre dalla data del relativo atto di assenso (autorizzazione paesistica) entro 90 giorni dalla data di presentazione dell’istanza

2^ ipotesi: diniego dell’autorizzazione paesistica: termine: dopo 90 gg: silenzio/rifiuto

senza delega al comune (popolazione con più di 100.000 abitanti)

termine: entro 90 giorni

1^ ipotesi: autorizzazione prodotta dall’interessato entro 90 giorni dalla data di presentazione dell’istanza

2^ ipotesi: autorizzazione non prodotta dall’interessato:conferenza di servizi: termine: decorre dall’esito della conferenza: - favorevole (90 giorni)

- sfavorevole (dopo 90 gg): silenzio/rifiuto

N.B. Per i comuni con popolazione con meno di 100.000 abitanti, i termini previsti dal comma 6, sono di 120 giorni per l’adozione del provvedimento conclusivo ,sempre secondo lo schema sopra riportato.

Per gli interventi edilizi minori per i quali è prevista la procedura semplificata introdotta del d.P.R.9 luglio 2010, n. 139: riduzione dei termini secondo tali disposizioni

Legge di conversione

n. 106 del 12 luglio 2011.

La legge di conversione non ha introdotto modifiche al testo del decreto originario.

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5- Regolarizzazione automatica di talune modeste difformità dal permesso di costruire

articolo 5, comma 2, lettera a), punto 5)

Non c’è parziale difformità per violazioni di:

- altezza

- distacchi

- distanze

- cubatura

- superficie coperta

nella misura inferiore al 2% delle misure progettuali per singola unità immobiliare.

Il decreto legge introduce una sorta di regolarizzazione automatica, sotto il profilo della normativa urbanistica edilizia, delle lievi difformità verificatesi nella fase costruttiva rispetto al progetto originariamente assentito.

In tal caso non si applicano le sanzioni previste dall’articolo 34 per violazioni in parziale difformità dal titolo abilitativo.

Di fatto si potrebbe verificare il superamento contemporaneo di tutte le succitate condizioni, purché nel limite del 2 per cento sia che si tratti di una sola unità immobiliare sia che si tratti di edifici con più unità immobiliari (es. singolo edificio con volume di 500 mc: 2%= 10mc; edificio con quattro alloggi di 1000 mc: 2%= mc. 20 per l’intero edificio di quattro alloggi).

Legge di conversione

n. 106 del 12 luglio 2011.

La legge di conversione non ha introdotto modifiche al testo del decreto originario.

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6- SCIA (segnalazione certificata inizio attività)

articolo 5, comma 2, lettera b) e lettera c)

Il Decreto Sviluppo, modificando e interpretando l’articolo 19 della legge n.241/1990, fornisce diversi chiarimenti in tema di SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) ai fini della sua applicabilità in ambito edilizio.

La SCIA sostituisce la DIA (denuncia di inizio attività) in edilizia, con esclusione dei casi in cui, in base alla normativa statale o regionale, la denuncia sia alternativa o sostitutiva del permesso di costruire (cd. SUPERDIA)

Il citato articolo 19 aggiunge le attività connesse all’edilizia in zone sismiche, modificando il primo periodo del comma 1.

Nel caso di immobili vincolati, la SCIA opera una volta acquisito l’assenso dell’ente competente alla relativa tutela. In questo caso, a mio parere, la dove fosse presentata la SCIA per interventi in zona a vincolo, la stessa rimane inefficace fino alla presentazione dell’autorizzazione rilasciata dall’autorità competente.

Per la SCIA in edilizia, il termine a disposizione dell’amministrazione comunale per adottare provvedimenti di divieto dell’attività e di rimozione degli effetti dannosi viene ridotto da sessanta a trenta giorni.

Questo significa, diversamente da quanto introdotto dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del DL n. 78/2011, che la SCIA consente di iniziare subito l’attività di trasformazione edilizia, ma che l’azione di inibizione da parte dell’amministrazione comunale non può avvenire nei successivi sessanta giorni, bensì nei successivi trenta giorni dalla sua presentazione, come avviene per la DIA.

La Scia può essere presentata mezzo posta con raccomandata con avviso di ricevimento che equivale alla ricezione della stessa.

Vigilanza e sanzioni: quelle previste dal dPR n. 380/2001 e dalle leggi regionali

Legge di conversione

n. 106 del 12 luglio 2011.

Applicazione della SCIA agli interventi edilizi minori, precedentemente ammessi con DIA dal dPR n. 380/01

La legge di conversione non ha modificato il testo del DL 70/2011, confermando, in via definitiva che le disposizioni applicate alle DIA sono estese anche alle SCIA in materia edilizia, pur se con le limitazioni e le esclusioni dei casi in cui le denunce stesse, in base alla normativa statale o regionale, siano alternative o sostitutive del permesso di costruire, compreso le ipotesi previste dalle leggi regionali in attuazione dell’articolo 22, comma 4, del Testo Unico per l’Edilizia.

A proposito della SCIA è opportuno fare alcune precisazioni, principalmente riguardanti l’efficacia del titolo abilitativo ed il sistema sanzionatorio.

Il decreto non dispone esplicitamente sull’efficacia della SCIA, alla quale si applica la disciplina della DIA. Ne deriva che anche la SCIA edilizia ha tre anni di efficacia, decorrenti dalla data della sua presentazione: quindi i lavori non ultimati entro il triennio sono subordinati alla presentazione di una nuova SCIA. Inoltre l’interessato deve comunicare la data di ultimazione. Quanto sopra è stabilito dall’articolo 23 del dPR n. 380/2001 in tema di disciplina della DIA.

Ad ultimazione avvenuta, il progettista o un tecnico abilitato dovrà rilasciare un certificato di collaudo finale, con il quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la SCIA.

Come per le DIA, il collaudo dovrà essere presentato al SUE, unitamente alla ricevuta dell’avvenuta presentazione della variazione catastale. A questo proposito è utile ricordare l’importanza della variazione catastale perché il decreto legge n. 78 del 2010 ha disposto la nullità degli atti di trasferimento immobiliare, se non vi è la dichiarazione di conformità tra i dati catastali e le planimetrie catastali depositate in Catasto e lo stato di fatto.

Se manca il certificato di collaudo e la variazione catastale si applica la sanzione di euro 516.

Per quanto riguarda l’efficacia della SCIA in Lombardia c’è da precisare, però, che l’articolo 42 della legge regionale, dispone, al comma 6, che i lavori oggetto della DIA (ovvero SCIA) devono essere iniziati entro un anno dalla data di efficacia della DIA stessa (ovvero SCIA) ed ultimati entro tre anni dall’inizio dei lavori; solo la parte non ultimata è subordinata a nuova DIA (ovvero SCIA).

Ne consegue che in regione Lombardia l’efficacia della SCIA risulta, come per la DIA, rapportata alla durata del permesso di costruire e non cambia nulla rispetto all’entrata in vigore del decreto Sviluppo, a meno di modifiche che vengano introdotte alla legge regionale n. 12 del 2005.

Come già detto in precedenza il sistema sanzionatorio previsto per la SCIA, è lo stesso stabilito per la DIA e cioè:

si applicano le sanzioni di cui all’articolo 37, del Testo Unico dPR 380/2001.

Ulteriori approfondimenti

in tema di SCIA.

A seguito dell’entrata in vigore del DL n. 70/2011, convertito con la legge 106/2011, la SCIA è entrata ufficialmente a far parte dei titoli abilitativi in campo edilizio, come era in precedenza la DIA, sebbene da più parti non si riteneva applicabile all’edilizia, dopo tutte le polemiche partite dalle modifiche dell’articolo 19 della legge n. 241 del 1990, introdotte dal DL n. 78 del 2010.

La manovra bis dell’agosto 2011 interviene sulla legge generale del provvedimento amministrativo di cui sopra e chiarisce una volta per tutte le modalità per gli interessati di assumere, anche in campo edilizio, le attività edilizie, sfruttando le forme di sburocratizzazione introdotte dalle sopra citate norme.

Il decreto legge n. 138/2001 (GU 13 agosto 2001, n. 188) non consente di ricorrere al TAR o al CdS direttamente contro la SCIA o la DIA, senza prima inviare al comune una denuncia –diffida, chiedendo all’amministrazione di verificare la legittimità dell’attività.

Solo se il comune rimane inerte, l’interessato potrà rivolgersi al TAR chiedendo di accertare l’obbligo di provvedere in capo all’amministrazione competente obbligando la stessa ad intervenire.

Fino al momento della sentenza del TAR, la SCIA mantiene la sua efficacia e chi l’ha presentata non ha alcun obbligo giuridico di bloccare o interrompere l’attività.

In dettaglio, il decreto 138/2011 aggiunge il comma 6-ter all’articolo 19 della legge 241/90 (dedicato alla SCIA). La nuova disposizione precisa subito che la SCIA, la denuncia e la dichiarazione di inizio attività si riferiscono ad attività liberalizzate e non costituiscono provvedimenti taciti direttamente impugnabili. Ciò segna la differenza con il silenzio assenso: in quest’ultimo caso siamo di fronte a un atto della pubblica amministrazione, sia pure tacito.

In quanto provvedimento dell’amministrazione è autonomamente impugnabile. Dia e Scia non sono provvedimenti taciti e quindi non sono impugnabili in quanti tali.

Il comma 6-ter in commento fa riferimento sia alla SCIA sia alla DIA comprendendo tutte le ipotesi in cui la legge ha introdotto procedimenti liberalizzati di questo tipo, anche se con nomi diversi.

La nuova norma, introdotta con l’articolo 6, del decreto legge n. 138/2011, ricalca quanto ha deciso il Consiglio di Stato, in adunanza plenaria, con sentenza n. 15 del 29 luglio 2011, secondo la quale la DIA e la SCIA, non sono provvedimenti amministrativi a formazione tacita, ma atti privati volti a comunicare l’intenzione di intraprendere un’attività direttamente ammessa dalla legge.

Secondo la sentenza di cui sopra, emessa prima del decreto legge n. 138/2011, se la pubblica amministrazione non esperisce gli accertamenti necessari per il controllo dei presupposti, il giudice può imporre l’adozione di provvedimenti inibitori all’esercizio dell’attività intrapresa, per tutelare il terzo.

La tutela del terzo è affidata primariamente all’esperimento di un’azione impugnativa ai sensi ex art. 29 del Codice del processo amministrativo, da proporre nell’ordinario termine di sessanta giorni a decorrere solo dal momento della piena conoscenza dell’adozione dell’atto lesivo, e tale tutela è ora richiamata in maniera esplicita all’articolo 19, comma 6-ter, della legge n. 241 del 1990, introdotta con l’articolo 6 del decreto legge 138/2011. L’interessato, infatti, può sollecitare l’esercizio delle verifiche spettanti all’amministrazione e, in caso di inerzia, di esperire l’azione prevista dall’articolo 31, commi 1, 2 e 3, del decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104, come indica la stessa sentenza del Consiglio di Stato, così da definire i seguenti punti fermi:

• la SCIA e la DIA non sono provvedimenti taciti della pubblica amministrazione

• la SCIA e la DIA non sono autonomamente impugnabili

• il contro interessato può chiedere alla P.A. verifiche sulla loro legittimità

• se la P.A. rimane inerte il contro interessato può ricorrere al TAR contro il silenzio dell’amministrazione

• il TAR può accertare l’obbligo di provvedere da parte della P.A., pronunciandosi nel merito in caso di attività vincolata

• il contro interessato può chiedere il risarcimento del danno da DIA e SCIA illegittime.

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7 - Intervento sostitutivo regionale (articolo 5, comma 2, lettera a), punto 3), D.L. 70)

L’articolo sopra citato preveda la sostituzione dell’articolo 21 del d.P.R. n. 380/2001 (intervento sostitutivo regionale) che impone alle regioni di emanare proprie leggi, forme e modalità per l’esercizio del potere sostitutivo nei confronti delle amministrazioni comunali per il rilascio del permesso di costruire.

Legge di conversione

n. 106 del 12 luglio 2011.

La legge di conversione non ha introdotto modifiche al testo del decreto originario.

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8- Trasferimento diritti edificatori

Trasferimento dei diritti edificatori (articolo 5, commi 3 e 4, decreto legge n. 70/2011)

Articolo 2643, comma 1, del Codice Civile - trascrizione degli atti

Obbligo di trascrizione. È stato aggiunto all’elenco degli atti soggetti a trascrizione anche il trasferimento dei diritti edificatori, al fine evitare contenziosi e di equipararli ai diritti reali che consentano la libera circolazione degli stessi a seguito della loro introduzione nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale (PRG o PGT), nonché nelle convenzioni urbanistiche ad esser relative.

Modifiche introdotte

con la legge di conversione

n. 106 del 12 luglio 2011.

In sede di conversione del D.L. n. 70, sono state aggiunte due nuove disposizioni al comma 3, che integrano il comma 49 dell’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, sempre con la finalità di garantire la certezza dei diritti edificatori.

Il comma 3-bis, infatti, interessa la cessione in proprietà delle aree comprese nei piani 167, la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà, e le relative convenzioni, nonché l’edilizia residenziale convenzionata.

Al testo è stato aggiunto il nuovo comma 49-bis in base al quale i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione (proprietà e diritto di superficie) possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione pubblica e registrata, la cui cessione comporterà il pagamento di un corrispettivo (in misura millesimale della proprietà o del diritto di superficie), determinato in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione della formula di cui al comma 48, stessa legge.

La percentuale del corrispettivo e le eventuali riduzioni saranno stabilite, in relazione alla durata temporale residua del vincolo, attraverso l’emanazione di un decreto ministeriale.

La seconda disposizione è contenuta nel successivo comma 49-ter, in base al quale le suddette disposizioni si applicano anche alle convenzioni stipulate in base all’articolo 18 del Testo Unico (dPR 380) relativa all’Edilizia abitativa convenzionata.

Tornando nuovamente alla cessione dei diritti edificatori, è utile precisare che la modifica dell’articolo 2643 del codice civile ha dato una copertura giuridica a un contratto che fino ad ora è stato presente nella pratica e ha avuto solo una disciplina regionale o è stato richiamato nei strumenti urbanistici generali.

Non è vero che la modifica della succitata norma abbia introdotto il principio perequativo, presente solo in alcune leggi regionali o in parte della giurisprudenza amministrativa, ma la legittimazione di talune norme comunali che consentono la cessione di cubature e di spostare la capacità edificatoria da un fondo all’altro.

In questo contesto, la pratica negoziale riguarda un contratto messo a punto attraverso due modalità:

1) trasferimento di volumetrie tra due fondi, anche non finitimi, già individuati;

2) trasferimento di volumetrie in cui è individuato il fondo cedente ma non quello su cui andranno ad insediarsi le volumetrie cedute.

Nel primo caso si tratta di stipulare un atto di tipo negoziale (a effetti reali o anche ad effetti obbligatori) ed un provvedimento amministrativo che autorizza l’edificazione secondo la maggior volumetria.

Nel secondo caso, si ha solo un contratto atipico a effetti obbligatori, costituito da un credito edilizio che, come tutti i diritti di credito, deve essere ulteriormente gestito.

Oltre a “regolarizzare” legislativamente questo tipo di contratto, consente di rendere opponibile ai terzi anche le cessioni di cubatura strutturate in modo tale da non consentire a priori l’individuazione di un’area in cui insediare delle volumetrie cedute.

La legge di conversione ha aggiunto anche la costituzione e la modificazione dei diritti edificatori.

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9- Acustica (articolo 5, comma 5, D.L. n. 70 del 2011.

Alle norme in materia di acustica in edilizia di cui alla legge n. 447 del 1995 è stata aggiunta una disposizione inerente il procedimento per il rilascio del permesso di costruire secondo la quale, nei comuni che hanno provveduto al coordinamento dei propri strumenti urbanistici con la classificazione del territorio comunale in materia acustica, è consentito presentare l’autocertificazione di un tecnico abilitato che attesti il rispetto dei requisiti di protezione acustica in relazione alla zonizzazione acustica di riferimento.

Legge di conversione

n. 106 del 12 luglio 2011.

La legge di conversione non ha introdotto modifiche al testo del decreto originario.

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10- Pubblicazione atti del PRG o PGT (e loro varianti) – art. 5, comma 6 3 comma 7

E fatto obbligo ai comuni di pubblicare sui propri siti informatici tutti gli atti gli allegati tecnici allegati alle delibere di adozione o approvazione degli strumenti urbanistici, nonché delle loro varianti.

Tale obbligo però decorre dopo 60 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto.

Legge di conversione

n. 106 del 12 luglio 2011.

La legge di conversione non ha introdotto modifiche al testo del decreto originario.

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11- Piani attuativi / VAS / competenza (articolo 5, comma 5 e comma 13)

articolo 5, comma 5 e comma 13)

E’ stata introdotta una “semplificazione” nella procedura di attuazione dei piani urbanistici da sottoporre a valutazione ambientale strategica (VAS) e una disposizione per la competenza all’adozione e all’approvazione dei piani attuativi compatibili al PRG (o PGT) ed in particolare:

a) quando il PA non comporta variante al PRG o al PGT e lo strumento urbanistico generale, già in sede di VAS, abbia definito le previsioni urbanistiche di dettaglio di questi ambiti: NO VAS

b) quando il PA comporta variante al PRG o al PGT: la VAS (e la verifica di assoggettabilità) è limitata agli aspetti non oggetto di VAS del PRG o del PGT

L’articolo 5, comma 13, dispone altresì che:

1- tutte le norme di cui ai commi precedenti (quindi anche il comma 8 sui PA, soggetti a VAS), si applicano decorsi 60 giorni dall’entrata in vigore del decreto

2- dopo 60 giorni dall’entrata in vigore del decreto e fino all’entrata in vigore della normativa regionale, si applicano altresì le due seguenti disposizioni:

a) mutamento di destinazione d’uso in deroga (articolo14, dPR n. 380/2001) purché compatibili o complementari

b) Piani attuativi (PA) compatibili con il PRG o PGT sono adottati e approvati dalla Giunta Comunale

Problemi applicativi (almeno due):

1- PA comunque denominati o compatibili con PRG o PGT (PL o PII) approvati dalla Giunta Comunale e non dal Consiglio Comunale, svilito del suo ruolo di assemblea elettiva

2- PA comunque denominati (PL o PII), devono rifare la VAS, a meno che il PA specifichi le caratteristiche tecniche ed edilizie degli interventi. E’ evidente che nessun piano di programmazione urbanistica può, né deve, scendere a definire piani volumetrici o a descrivere le caratteristiche edilizie e tecniche, che sono invece prerogativa proprio degli strumenti attuativi, con prolungamento dei tempi.

Legge di conversione

n. 106 del 12 luglio 2011.

La legge di conversione non ha introdotto modifiche al testo del decreto originario

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12 - Nuovo Piano Casa (articolo 5, commi da 9 a 15) per aree degradate

Le norme sono applicabili, non solo per le abitazioni, ma anche per edifici non residenziali, come magazzini, edifici industriali.

Le regioni: devono approvare proprie leggi (entro 60 giorni dall’entrata in vigore del decreto legge) per incentivare tali iniziative, mediante anche la demolizione e la ricostruzione del patrimonio esistente, prevedendo una volumetria aggiuntiva, la localizzazione di volumetrie in aree diverse, le modifiche di destinazione d’uso compatibili o complementari e le modifiche della sagoma degli edifici.

Sono esclusi da tali benefici gli edifici abusivi, quelli in centro storico o in aree a inedificabilità assoluta, mentre sono compresi gli edifici “sanati”.

Dopo 60 giorni dall’entrata in vigore del decreto e sino all’entrata in vigore delle leggi regionali, è ammesso il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici ai sensi dell’articolo 14 T.U. dell’Edilizia anche per il mutamento delle destinazioni d’uso purché si tratti di destinazioni complementari o compatibili (salvo il rispetto delle leggi di settore e del D. Lgs. 42/2004).

Dopo 120 giorni dall’entrata in vigore del decreto, queste premialità, fatta eccezione per gli edifici abusivi, quelli in centro storico o in aree a inedificabilità assoluta e fatto salvo il rispetto delle norme di settore e il D. Lgs. 42/04, si applicheranno fino all’approvazione delle specifiche leggi regionali.

Le regioni avranno 4 mesi di tempo per sbarrare la strada alle norme del decreto, qualora non vogliano che sia applicata sul loro territorio.

Fino all’approvazione delle leggi regionali, la volumetria aggiuntiva da riconoscere agli edifici ammessi a tale beneficio, è del 20% massimo del volume preesistente, se residenziale, ovvero, del 10% massimo della superficie coperta per gli edifici adibiti ad uso diverso.

Quattro sono i premi riconosciuti:

1) volume aggiuntivo pari al 20% per gli edifici residenziali, ovvero al 10% della superficie coperta edificabile ad uso diverso

2) delocalizzazione delle volumetrie in aree diverse (ma comunque compatibili).

3) cambiamenti di destinazione d’uso compatibili o complementari

4) modifiche della sagoma necessaria per armonizzare architettonicamente gli edifici esistenti

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13 - autorizzazione paesaggistica

Modifiche ed integrazioni della Parte III del Codice dei Beni e del Paesaggio, approvato con D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42.

Articolo 4, comma 16, lettera e), D.L. 70/2011: efficacia dell’autorizzazione paesaggistica (e non validità):

All’articolo 146, comma 4, terzo periodo del Codice: viene sostituita la validità con l’efficacia dell’autorizzazione paesaggistica, alla conclusione del procedimento per il suo rilascio.

Art. 146, comma 5, secondo periodo.

Si semplifica il procedimento di approvazione degli interventi edilizi nei comuni che abbiano adeguato gli strumenti urbanistici alle previsioni dei Piani Paesistici Regionali facendo assumere al parere della Soprintendenza natura obbligatoria non vincolante e, ove non sia reso entro il termine di 90 giorni dalla ricezione degli atti, si considera reso in senso favorevole.

Art. 146, comma 7, primo periodo: correzione dell’errore che richiama il comma 3, lettere b), c) e d), dell’articolo 143 anziché il comma 1 stesso articolo.

Art. 146, comma 7, terzo periodo: modifica che introduce, tra gli adempimenti delle amministrazioni competenti al rilascio dell’autorizzazione di formulare una proposta di provvedimento e la comunicazione all’interessato dell’inizio del procedimento e dell’avvenuta trasmissione degli atti alla Soprintendenza.

Art. 146, comma 8, secondo periodo: modifica il procedimento di diniego, demandando alla Soprintendenza il preavviso di diniego, e all’autorità competente il provvedimento finale, entro 20 giorni

Art. 146, comma 11: è stato rimosso il periodo di 30 giorni per l’efficacia dell’autorizzazione paesaggistica, rendendola immediatamente operativa.

Art. 146, comma 14: è stata aggiunta l’applicazione delle disposizioni per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica anche per le attività minerarie di ricerca ed estrazione, incidenti sui beni paesaggistici, togliendo le competenze in capo al Ministero dell’Ambiente.

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14- vincolo sugli immobili culturali.

Semplificazione dei procedimenti amministrativi relativi alla Parte I del Codice dei Beni Culturali –

D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42.

Articolo 4, comma 16, lettera a) -: modifica articolo 10, comma 5

Art. 10, comma 5.

Salvo quanto disposto dagli articoli 64 r 178, non sono soggette alla disciplina del presente Titolo le cose indicate al comma 1 … la cui esecuzione non risalga ad oltre 50 anni, se mobili, o ad oltre 70 anni, se immobili, nonché le cose indicate al comma 3, lettera a) ed e), …. la cui esecuzione non risalga ad oltre 50 anni.

Articolo 4, comma 16, lettera b) – modifica articolo 12, comma 1

Art. 12, comma 1.

Le cose indicate all’articolo 10, comma 1, …. la cui esecuzione risalga ad oltre 50 anni, se mobili, o ad oltre 70 anni, se immobili, sono sottoposte alle disposizioni della presente Parte fino a quando non sia stata effettuata la verifica di cui al comma 2.

Art. 4, comma 16, lettera c) – modifica art. 54, comma 2, lettera a), primo periodo (l’inalienabilità degli immobili):

«a) le cose appartenenti ai soggetti indicati all’articolo 10, co. 1, ……… e la cui esecuzione risalga ……. ad oltre 70, se immobili, fino alla conclusione del procedimento di verifica previsto dall’articolo 12»