FINANZIAMENTI
UNICREDIT ALLE IMPRESE ASSOCIATE PER OPERAZIONI IMMOBILIARI
L’ANCE ha
sottoscritto una convenzione con la banca Unicredit volta al sostegno
finanziario delle iniziative edilizie delle imprese aderenti al sistema ANCE e
perciò associate al Collegio Costruttori.
Si tratta di un’iniziativa che si ritiene di
interesse per le imprese di costruzione
che in questo momento trovano difficoltà nel reperimento dei finanziamenti per
le iniziative immobiliari.
Si ritiene utile illustrarne gli aspetti più
rilevanti, pubblicando in calce alla presente il testo dell’accordo.
Progetto
"Ripresa Cantieri Italia" - Accordo quadro Nazionale Unicredit-Ance
L'Accordo
prevede
-
la
messa a disposizione di un plafond
nazionale di 2 miliardi di euro per il finanziamento di operazioni di
sviluppo immobiliare nel settore residenziale;
-
l'affiancamento alle imprese di costruzioni che intendono avviare o consolidare rapporti
commerciali con l'estero;
-
lo
sviluppo di una linea di prodotti
finanziari per imprese che realizzano immobili ecosostenibili o effettuano
operazioni di riqualificazione energetica in modo da conseguire
prestazioni energetiche in classe A e B (“Mutui verdi”);
-
la
creazione di un Osservatorio Ance/Unicredit/
Amministrazioni locali con l'obiettivo di monitorare l'andamento del
mercato;
-
la
creazione di Tavoli territoriali
congiunti per favorire una gestione efficace delle criticità dei
progetti in corso.
Criteri
di Bancabilità
A)
Condizioni necessarie:
- La
quota di finanziamenti accordati non finalizzati ad un particolare investimento
non deve superare il 30% del totale degli affidamenti ("castelletto")
che fanno capo al beneficiario o al suo gruppo di appartenenza.
- Unicredit
erogherà mutui il cui valore è minore, o al massimo uguale, al 65% del valore
dell'investimento che il cliente propone, calcolato come il rapporto tra la
somma richiesta in prestito e il valore stimato dalla banca dell'operazione di
sviluppo immobiliare da realizzare.
- Oltre
alle usuali verifiche peritali, dovranno risultare adeguate capacità di
assorbimento da parte del mercato locale. Pertanto Unicredit domanderà
all'impresa richiedente l'affidamento non solo una perizia che attesti che il
valore del bene oggetto del finanziamento sia congruo, ma anche un'indagine di
mercato, che comprovi l'esistenza sul mercato di una domanda in grado di
assorbire, al prezzo preventivato, la produzione edilizia.
B)
"Fattori specifici"
Dei 7
fattori specifici indicati dalla Banca, 4
devono essere rispettati dal soggetto che propone la domanda di
finanziamento.
1)
Cliente del Gruppo UniCredit da almeno 5 anni.
2) Il
Soggetto Economico, inteso come soggetto/i non fallibile/i controllante/i il
beneficiario, interviene con garanzie personali adeguate e documentabili in
termini di patrimonio e impegni già assunti. Potrà perciò essere richiesta una
garanzia personale sul prestito, garanzia richiesta ai soci del beneficiario o del
soggetto che controlla il beneficiario del finanziamento.
3) Il
totale degli affidamenti, già accordati e in proposta, nei confronti del
Beneficiario/Gruppo di appartenenza presenta una quota di affidamenti accordati,
non finalizzati e/o non garantiti, non superiore al 10%.
4) Il rapporto tra somma richiesta per il mutuo e i costi
dell'operazione di sviluppo immobiliare da
realizzare (il cosiddetto "Loan
To Cost” - LTC) non deve eccedere il
70%. Si considerano come Costi Immobiliari del Progetto: costo dell'area, costo
di costruzione, spese tecniche, oneri concessori, oneri al Comune per la
valorizzazione dell'area, la monetizzazione degli standard urbanistici
condizionanti il rilascio del permesso di costruire. Per l'area si considera il
minore importo tra il valore e il costo (valutazioni secondo la vigente
normativa della Banca).
5) Sono previsti vincoli di pre-commercializzazione con
verifica preventiva rispetto ad erogazioni complessive eccedenti il 40% (pre
vendita/locazione per almeno il 20% del valore finale) e il 70% (pre vendita/locazione
per almeno il 50%).
Unicredit cioè erogherà il finanziamento in base ad una
modalità che dipende dall'andamento delle vendite: se il bene oggetto di
finanziamento è stato prevenduto o locato per almeno il 20%, la Banca si
impegna ad erogare almeno il 40%. Nel caso in cui il 50% del bene è stato
venduto oppure locato, Unicredit si impegna ad erogare il 70% del
finanziamento.
6) Se viene creata una società veicolo (SPV, o Special
Purpose Vehicle) per effettuare l'operazione di sviluppo immobiliare oggetto
del finanziamento, la dotazione (preventivamente alla stipula) di
capitale/finanziamenti soci postergati sia per almeno il 30% dei Costi
Immobiliari del Progetto.
Per
Unicredit l'operazione ideale prevede che il soggetto che sottopone la domanda
di finanziamento sia una SPV perché è più facile verificare il rispetto dei
vincoli.
Il
vincolo che Unicredit ha inserito riguarda l'adeguatezza della dotazione di
capitale (equity-quasi equity pari al 30% dei Costi Immobiliari del Progetto,
come definiti al punto 4). Questa dotazione di capitale deve risultare in via
preliminare rispetto alle erogazioni della Banca.
7) Per
Beneficiari diversi da Società Veicolo (SPV), verifica del sostenimento di
costi immobiliari per almeno le percentuali
sopra indicate per le SPV e accertamento dell'avvenuta liquidazione dei
fornitori. La verifica avviene preventivamente alla stipula; gli investimenti sono verificati secondo la
vigente normativa della Banca.
Per
le società che non sono SPV, Unicredit verifica perciò che il 30% dei Costi
Immobiliari del Progetto siano stati sostenuti dalla società e che venga
fornita alla Banca adeguata documentazione che attesti l'avvenuta quietanza dei
relativi importi.
Qualora
l’impresa associata, dopo aver contattato gli sportelli della banca, riterrà di
aderire alla convenzione qui illustrata, dovrà preventivamente rivolgersi agli
uffici del Collegio per ottenere la dichiarazione di associazione allo stesso
da presentare alla Banca.
Si
segnala infine che gli uffici del Collegio Costruttori stanno cercando di
organizzare con la sede locale di Unicredit un incontro rivolto a tutti gli
associati per meglio illustrare i contenuti dell’accordo qui descritto. Qualora
si riuscisse nell’intento, sarà cura degli uffici del Collegio inviare apposita
nota informativa.
Allegati:
- Accordo quadro nazionale
Unicredit – Ance
- Addendum Regionale all’accordo
quadro Unicredit - Ance