DECRETO LIBERALIZZAZIONI - MODIFICHE AL REGIME IVA DELLE CESSIONI E LOCAZIONI IMMOBILIARI E RIDUZIONE DELL'IMU

Il Decreto Legge 24/1/2012, n.1 - cd. "Decreto liberalizzazioni" - ha introdotto alcune modifiche in tema di regime fiscale delle cessioni e delle locazioni immobiliari e di IMU (Imposta Municipale Unica).

Si evidenzia come il provvedimento, purtroppo, non abbia recepito integralmente le richieste dell'ANCE, mirate all'applicazione generalizzata dell'IVA a tutte le cessioni e locazioni immobiliari.

Il decreto in parola, entrato in vigore il 24 gennaio 2012, prevede la possibilità di scegliere il regime IVA per le cessioni e locazioni di immobili limitandola, però, alle sole cessioni e locazioni di alloggi sociali ed alle abitazioni rientranti nei piani di edilizia convenzionata.

La norma introduce, inoltre, la possibilità per le imprese di separare contabilmente e fiscalmente le operazioni di cessione di abitazioni esenti da quelle imponibili ad IVA, finora riconosciuta alle sole operazioni di locazione.

L'adozione di tale meccanismo contabile consente di attenuare in parte gli effetti negativi causati dal precedente regime fiscale (introdotto nel 2006 dalla cd. Visco-Bersani) e legati all'indetraibilità da pro-rata ed alla rettifica dell'IVA che vengono generati dalle cessioni esenti, ovvero da quelle vendite di fabbricati abitativi effettuate dopo i cinque anni dall'ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione.

Alla luce delle modifiche introdotte dal decreto, l'IVA sulle locazioni di abitazioni può essere applicata - su opzione del locatore - nei seguenti casi:

· locazioni di abitazioni, di durata non inferiore a 4 anni, effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata;

· locazioni di alloggi sociali.

Ad entrambe le suddette tipologie di locazione si applica l'aliquota IVA del 10%.

Nulla cambia, invece, per quanto riguarda il regime fiscale della locazione di fabbricati strumentali, per i quali resta sempre la possibilità di optare per il regime IVA.

Per quanto attiene all'IVA sulle cessioni di abitazioni, viene prevista l'imponibilità ad IVA - su opzione del cedente - nei seguenti casi:

· cessioni di abitazioni locate, per almeno 4 anni, in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata;

· cessioni di alloggi sociali.

Si segnala infine, che in tema di IMU, la nuova Imposta Municipale Unica sugli immobili, introdotta dal 2012 in sostituzione dell'ICI, il decreto riconosce ai Comuni la facoltà di ridurre l'aliquota sino allo 0,38% (contro l'aliquota ordinaria dello 0,76%) per i fabbricati costruiti e destinati dalle imprese alla vendita.

La riduzione, ove adottata, sarà riconosciuta dai Comuni per un periodo massimo di 3 anni dall'ultimazione dei lavori, a condizione che permanga la destinazione alla vendita e che il fabbricato non venga locato.

Peraltro, si ricorda che il provvedimento dovrà essere convertito in legge entro 60 giorni dalla sua promulgazione e che potrà subire alcune modifiche.

Gli uffici del Collegio sono a disposizione per fornire qualsiasi chiarimento in ordine al nuovo regime fiscale immobiliare.