L'IVA NELL'EDILIZIA

Premessa

Al fine di semplificare l'individuazione delle aliquote applicabili al settore delle costruzioni si è cercato di predisporre un quadro sintetico dei casi più tipici che un'impresa edile si trova ad affrontare e delle principali norme di riferimento.

È importante tenere presente che la rappresentazione schematica di norme e casi che viene pubblicata qui di seguito per avere una sua validità nel tempo deve essere vista nella sua continua evoluzione.

Il seguente lavoro dovrà quindi essere aggiornato man mano che il Collegio fornirà le disposizioni di modifica di cui darà notizia attraverso gli articoli pubblicati nella presente rubrica ed i supplementi al Notiziario che verranno spediti alle imprese.

Novità introdotte dalla legge

finanziaria per l'anno 2000

La legge finanziaria per l'anno 2000 ha previsto alcune novità relativamente alle aliquote IVA (si veda in merito il Notiziario n. 1/2000).

In particolare è stata fissata per l'anno 2000, nella misura del 10 per cento, l'aliquota IVA sulle prestazioni aventi ad oggetto gli interventi di manutenzione del patrimonio edilizio esistente.

L'agevolazione riguarda soltanto gli interventi, realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, relativi a opere di:

- manutenzione ordinaria (riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti);

- manutenzione straordinaria (rinnovo e sostituzione di parti anche strutturali degli edifici, realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici);

Resta invariata al 10% l'aliquota IVA applicabile agli interventi di:

- restauro e di risanamento conservativo (consolidamento, ripristino, rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio);

- ristrutturazione edilizia (ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti).

La riduzione dell'IVA sulle manutenzioni si applica al valore delle prestazioni relative alla realizzazione degli interventi di manutenzione realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata.

L'agevolazione si estende anche alle forniture delle materie prime e semilavorate e degli altri beni necessari per i lavori a condizione che tali beni non costituiscano una parte significativa del valore dell'intervento.

Per i beni che costituiscono una parte significativa di detto valore l'aliquota ridotta si applica solo fino a concorrenza della differenza tra il valore complessivo dell'intervento di recupero e quello dei medesimi beni.

Per facilitare la gestione dell'agevolazione, i beni per i quali ricorre la condizione del "valore significativo" sono stati identificati con DM delle Finanze del 29/12/99 in:

- ascensori e montacarichi;

- infissi esterni ed interni;

- caldaie;

- videocitofoni;

- apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria;

- sanitari e rubinetterie da bagno;

- impianti di sicurezza.

Chiarimenti ministeriali

(Min. finanze, Notiziario fiscale del

24/1/00, n. 13 e Comunicato

stampa del 26/1/00)

Il Notiziario fiscale del Ministero delle finanze ha pubblicato otto risposte a quesiti sull'applicazione dell'aliquota IVA ridotta al 10 per cento per la manutenzione ordinaria e straordinaria di fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata.

Prestazioni di servizi

L'agevolazione, prevista dalla Finanziaria 2000 (art. 7, legge n. 448/1999), riguarda la prestazione complessiva di servizi, per cui si estende anche alle forniture di materie prime e semilavorati necessari per i lavori, a condizione che non costituiscano parte "significativa" del valore totale.

Per i beni "significativi" (ascensori e montacarichi; infissi esterni e interni; caldaie; videocitofoni; apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria; sanitari e rubinetterie da bagno; impianti di sicurezza) l'aliquota ridotta si applica fino a concorrenza della differenza tra il valore complessivo dell'intervento e quello dei beni medesimi.

Vendita del materiale

Il Ministero ha precisato che l'aliquota ridotta non si applica alla vendita del materiale impiegato, in quanto la cessione di beni è esclusa, perché l'agevolazione è limitata alle prestazioni di servizi, come incentivo di occupazione.

Autorimesse

Fruisce dell'agevolazione la manutenzione dell'autorimessa, se fa parte di un edificio di abitazione privata, in quanto spetta anche per le pertinenze.

Valore dei beni significativi

Se il valore dei beni "significativi" supera la metà di quello complessivo, per applicare l'aliquota ridotta si deve scorporare il costo della manodopera (es. 3 milioni di lire) - che comunque è al 10 per cento di IVA - dall'importo complessivo dell'intervento (es. L. 8 milioni): la differenza è il costo del bene "significativo" (es. L. 5 milioni). Quindi sulla differenza fra il valore del bene "significativo" e quello della manodopera (es. L. 2 milioni) si applica l'IVA ordinaria al 20 per cento; tutto il resto (es. L. 3 milioni), pertanto, gode dell'agevolazione.

Fattura

Il beneficio si può applicare all'intera fattura, se il valore dei beni significativi non supera la metà dell'importo complessivo, o ne è inferiore, perché detratto dal valore complessivo (es. L. 8 milioni) il costo della manodopera (es. L. 4 milioni), la differenza fra il valore del bene "significativo" (es. L. 4 milioni) e quello della manodopera risulta uguale o inferiore a zero e l'aliquota ordinaria al 20 per cento è ininfluente.

Lavori eseguiti nel 1999

Poiché la riduzione si applica agli interventi fatturati a decorrere dal 1° gennaio 2000 vale anche per i lavori eseguiti l'anno scorso, ma non ancora fatturati.

Ufficio situato in un condominio

Per gli interventi all'impianto elettrico di un ufficio situato in un condominio, l'aliquota ridotta si applica soltanto per le parti comuni (facciata, androne, scale, ecc.), purché l'edificio sia a prevalente destinazione abitativa privata, e cioè almeno la metà più uno della superficie totale dei piani fuori terra sia destinato ad abitazione.

Materiali di restauro

Ai materiali destinati a interventi non di manutenzione, ma di restauro, risanamento conservativo e ristruttura-zione edilizia, l'aliquota ridotta si applica in base a disposizioni più favorevoli e già vigenti.

Adempimenti

A differenza di quanto previsto per la detrazione IRPEF, non è richiesto alcun adempimento di carattere fiscale.

L'IVA nell'edilizia -

quadro normativo

La legislazione che disciplina l'imposta sul valore aggiunto è il DPR n. 633 del 26/10/72.

Tale dispositivo è stato modificato, nel suo testo originale, dai molti provvedimenti legislativi emanati successivamente; bisogna quindi fare sempre riferimento al testo del decreto nella sua versione più aggiornata.

Il DPR n. 633/72 ha, fra gli allegati, la tabella A, parte II - che elenca i beni e servizi soggetti ad aliquota nella misura del 4% - e la tabella A parte III, che elenca, invece, i beni e servizi soggetti all'aliquota del 10%.

Si riportano di seguito, raggruppati per aliquota, i principali casi di cessione di beni e di prestazione di servizi unitamente al testo delle principali norme di legge richiamate.

TABELLA A, PARTE II

CESSIONE DI BENI CON ALIQUOTA 4%

Cessione di fabbricati "prima casa"

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte II, n. 21)

Sono soggette ad aliquota del 4% le cessioni di case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2-8-1969, pubblicato nella G.U. n.218 del 2-8-1969 (1), ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis), articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26-4-1986, n. 131 (c.d. prima casa) (2). In caso di dichiarazione mendace nell'atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquennio dalla data dell'atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta nota.

(1) Si veda la tabella relativa alle caratteristiche dei fabbricati non di lusso.

(2) Si veda l'apposita sezione relativa alle agevolazione "prima casa".

Cessione di costruzioni rurali

ad uso abitativo

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte II,

n. 21 bis)

Sono soggette ad aliquota del 4% le cessioni di costruzioni rurali destinate ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni dello stesso o all'allevamento del bestiame e alle attività connesse, cedute da imprese costruttrici, ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione, sempre che ricorrano le condizioni di cui all'articolo 9, comma 3, lettere c) ed e), del D.L. 30-12-1993, n.557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26-2-1994, n. 133. (3)

(3) Si veda l'apposita sezione relativa ai fabbricati Rurali.

Cessione di beni finiti

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte II, n. 24)

Sono soggette ad aliquota del 4% le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione, anche in economia, dei fabbricati di cui all'articolo 13 della legge 2-7-1949, n. 408, e successive modificazioni, delle costruzioni rurali di cui al numero 21-bis) e, fino al 31-12-1996, quelli forniti per la realizzazione degli interventi di recupero del patrimonio pubblico e privato danneggiato dai movimenti sismici del 29 aprile, del 7 e dell'11-5-1984. (4)

(4) Per la definizione di beni finiti si veda la C.M. 25/364695 del 3-8-1979 pubblicata in questa rubrica.

Assegnazione di case effettuate

da cooperative

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte II, n. 26)

Sono soggette ad aliquota del 4% le assegnazioni, anche in godimento, di case di abitazione di cui al numero 21), fatte a soci da cooperative edilizie e loro consorzi.

TABELLA A, PARTE II

PRESTAZIONI DI SERVIZI DIPENDENTI DA CONTRATTO D'APPALTO CON ALIQUOTA 4%

Appalto per la costruzione

di "prima casa", di fabbricati "Tupini"

e di fabbricati rurali abitativi

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte II, n. 39)

Sono soggette ad aliquota del 10% le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati di cui all'articolo 13 della legge 2-7-1949, n. 408 (fabbricati non di lusso c.d. "Tupini") (5), e successive modificazioni, effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l'attività di costruzione di immobili per la successiva vendita, ivi comprese le cooperative edilizie e loro consorzi, anche se a proprietà indivisa o di soggetti per i quali ricorrono le condizioni richiamate nel numero 21) (prima casa), nonché alla realizzazione delle costruzioni rurali (ad uso abitativo) di cui al numero 21-bis).

(5) Per il testo della norma citata si veda più sotto.

Appalto relativo all'abbattimento

delle barriere architettoniche

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte II,

n. 41 ter)

Sono soggette ad aliquota del 10% le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto aventi ad oggetto la realizzazione delle opere direttamente finalizzate al superamento o alla eliminazione delle barriere architettoniche.

TABELLA A, PARTE III

CESSIONE DI BENI CON ALIQUOTA 10%

Cessione di opere di urbanizzazione,

di impianti di depurazione e di edifici

assimilati alle case non di lusso

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte III,

n. 127 quinquies)

Sono soggette ad aliquota del 10% le cessioni di opere di urbanizzazione primaria e secondaria elencate nell'articolo 4 della legge 29-9-1964, n. 847, integrato dall'articolo 44 della legge 22-10-1971, n. 865; (6) le linee di trasporto metropolitane tramviarie ed altre linee di trasporto ad impianto fisso; gli impianti di produzione e reti di distribuzione calore-energia e di energia elettrica da fonte solare-fotovoltaica ed eolica; gli impianti di depurazione destinati ad essere collegati a reti fognarie anche intercomunali e ai relativi collettori di adduzione; gli edifici di cui all'articolo 1 della legge 19-7-1961, n. 659, (6) assimilati ai fabbricati di cui all'articolo 13 della legge 2-7-1949, n. 408, (6) e successive modificazioni.

(6) Per il testo delle norme citate si veda più sotto.

Cessione di beni

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte III, n. 127 sexies)

Sono soggette ad aliquota del 10% le cessioni di beni, escluse materie prime e semilavorati, forniti per la costruzione delle opere e degli impianti e degli edifici di cui al numero 127-quinquies).

Cessione di case non di lusso e

cessione, da parte di imprese

costruttrici, di porzioni di fabbricati

"Tupini"

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte III,

n. 127 undecies)

Sono soggette ad aliquota del 10% le cessioni di case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. dei lavori pubblici 2-8-1969, pubblicato nella G.U. n. 218 del 27-8-1969, (7) anche se assegnate in proprietà o in godimento a soci da cooperative edilizie e loro consorzi, ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione, qualora non ricorrano le condizioni richiamate nel numero 21) della parte seconda della presente tabella (diversi dalla prima casa) e le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato, diversi dalle predette case di abitazione, di cui all'articolo 13 della legge 2-7-1949, n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni, ancorché non ultimati, purché permanga l'originaria destinazione, ceduti da imprese costruttrici.

(7) Si veda la tabella relativa alle caratteristiche dei fabbricati non di lusso.

Cessione di beni forniti per

la realizzazione di interventi di recupero

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte III,

n. 127 terdecies)

Sono soggette ad aliquota del 10% le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la realizzazione degli interventi di recupero di cui all'articolo 31 della legge 5-8-1978, n. 457, (8) esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) (interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria) del primo comma dello stesso articolo.

(8) Si veda l'apposita sezione.

Cessione di fabbricati da parte delle imprese che hanno effettuato interventi di recupero sugli stessi

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte III, n. 127 quinquesdecies)

Sono soggette ad aliquota del 10% le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricati sui quali sono stati eseguiti interventi di recupero di cui all'articolo 31 della legge 5-8-1978, n. 457, (9) esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) (manutenzione ordinaria e straordinaria) del primo comma dello stesso articolo, ceduti dalle imprese che hanno effettuato gli interventi.

(9) Si veda l'apposita sezione.

TABELLA A, PARTE III

PRESTAZIONI DI SERVIZI CON ALIQUOTA 10%

Locazioni abitative

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte III,

n. 127 ter)

Sono soggette ad aliquota del 10% le locazioni di immobili di civile abitazione effettuate dalle imprese che li hanno costruiti per la vendita.

Allacciamento a reti di teleriscaldamento

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte III,

n. 127 quater)

Sono soggette ad aliquota del 10% le prestazioni di allacciamento alle reti di teleriscaldamento realizzate in conformità alla vigente normativa in materia di risparmio energetico.

Appalti per la realizzazione di opere

di urbanizzazione, impianti di depurazione ed edifici assimilati alle case non di lusso

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte III,

n. 127 septies)

Sono soggette ad aliquota del 10% le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione delle opere e degli impianti e degli edifici di cui al numero 127-quinquies).

Manutenzione straordinaria su edifici di edilizia residenziale pubblica

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte III, n.127-duodecies)

Prestazioni di servizi aventi ad oggetto la realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria di cui all' articolo 31, primo comma, lettera b), della legge 5-8-1978, n. 457, (10) agli edifici di edilizia residenziale pubblica.

Per la definizione di "edilizia residenziale pubblica" si deve fare riferimento alla Circolare ministeriale n. 151 del 9/7/99.

(10) Si veda l'apposita sezione.

Appalti per la costruzione di case non di lusso e per la realizzazione

di interventi di recupero

(D.P.R. 633/72, Tabella A, parte III,

n. 127 quaterdecies)

Sono soggette ad aliquota del 10% le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione di case di abitazione di cui al numero 127-undecies) e alla realizzazione degli interventi di recupero di cui all'articolo 31 della legge 5-8-1978, n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) (manutenzione ordinaria e straordinaria) (11) del primo comma dello stesso articolo.

Per quanto riguarda gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria effettuati sui fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata si vedano le novità introdotte dalla legge finanziaria 2000.

(11) Si veda l'apposita sezione.

ALIQUOTA 16%

Aliquota soppressa a partire dal 1° ottobre 1997 con D.L. 29/9/97, n. 328.

ALIQUOTA 20%

Sono soggette ad aliquota del 20% le cessioni di materie prime e semilavorate per l'edilizia.

Sono materie prime e semilavorate:

- i materiali inerti, quali polistirolo liquido o in granuli;

- i leganti e loro composti, quali cementi normali e clinker;

- i laterizi quali tegole, mattoni, anche refrattari pure per stufe;

- i manufatti e prefabbricati in gesso, cemento e laterocemento, ferrocemento, fibrocemento, eventualmente anche con altri composti, quali pali in calcestruzzo compresi quelli per recinzione;

- i materiali per pavimentazione interna o esterna, quali moquette, pavimenti in gomma, pavimenti in P.V.C., prodotto ceramico cotto denominato biscotto, e per rivestimenti quali carta da parati e carta-stoffa da parati, quarzo plastico, piastrelle da rivestimento murale in sughero;

- i materiali di coibentazione, impermeabilizzanti, quali isolanti flessibili in gomma per tubi;

- i bituminosi e bitumati, quali conglomerati bituminosi;

Sono, inoltre, soggette all'aliquota del 20%:

- i materiali e prodotti dell'industria lapidea ad esclusione di oggetti d'arredo o d'ornamento;

- le cessione d'immobili di interesse artistico, vincolati ai sensi della legge 1/6/1939, n. 1089;

- gli acciai per l'edilizia.

ESENZIONE I.V.A. - IMMOBILI

A DESTINAZIONE ABITATIVA

(art. 10, c. 4, D.L. 20/6/96, n. 323,

conv. dalla L. 8/8/96, n. 425)

Sono esenti da I.V.A. le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa effettuate da soggetti diversi:

a) dalle imprese costruttrici degli stessi;

b) dalle imprese che vi hanno eseguito interventi di recupero edilizio (restauro, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica - lett. c), d) ed e), art. 31 L. 457/78);

c) dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita dei predetti fabbricati o delle predette porzioni.

Nota: In materia di I.V.A. sulla cessione di immobili a destinazione abitativa, si riporta il testo della circolare ministeriale n. 182/E dell'11 luglio 1996, nella quale il Ministero delle finanze - Dipartimento delle Entrate, Direzione Centrale per gli Affari Giuridici e per il Contenzioso Tributario, confermando le indicazioni contenute nella Relazione Governativa al D.D.L. di conversione del D.L. n. 323/96 precisa che la cessione di fabbricati ad uso abitativo effettuata dalle imprese di costruzione è in ogni caso soggetta a I.V.A. e che, da parte delle imprese costruttrici il tributo assolto sugli acquisti di tali immobili è sempre detraibile.

Devono, pertanto, ritenersi superate le perplessità e le riserve da taluno manifestate in ordine alle cessioni imponibili ad I.V.A. e all'ambito di applicazione della nuova disciplina della detraibilità dell'I.V.A. a monte, atteso anche che il testo delle disposizioni in commento è stato approvato dal Senato, in prima lettura, senza alcuna modifica, essendo stati respinti tutti i numerosi emendamenti presentati.

Con l'occasione, la circolare ministeriale precisa che nell'ipotesi di cessioni precedentemente soggette ad I.V.A., ed ora assoggettabili, per le nuove disposizioni, all'imposta di registro, tale tributo deve essere commisurato non all'intero corrispettivo contrattuale, ma alla quota residua, non assoggettata precedentemente ad I.V.A..

Dipartimento entrate

Circolare 11/7/96 n.182/E

Oggetto: IVA e imposta di registro su cessioni e locazioni di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa. Articolo 10 del D.L. 20 giugno 1996, n. 323

1) Premesse

Al fine di intraprendere un processo di graduale attuazione del quadro normativo concernente il settore immobiliare, delineato dalla direttiva CEE 77/388 del 17 maggio 1977, sono state previste con il decreto-legge 20 giugno 1996, n. 323, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 143 del 20 giugno 1996, con contestuale entrata in vigore, talune modifiche al regime fiscale applicabile, nei riflessi dell'I.V.A. e dell'imposta di registro, alle cessioni ed alle locazioni di immobili a destinazione abitativa, nonché alle disposizioni contenute nell'articolo 19 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, afferenti la detrazione dell'imposta assolta per rivalsa sugli acquisti di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa.

Le misure introdotte costituiscono altresì un primo intervento del più ampio disegno di razionalizzazione del delicato settore, volto ad evitare elusioni di imposta o distorsioni di mercato.

Si ritiene opportuno, pertanto, fornire i primi chiarimenti interpretativi in relazione a ciascuna delle modificazioni introdotte.

2) Cessioni di fabbricati, o porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa

L'art. 10, comma 4, lettera c), del richiamato decreto-legge, inserendo nell'art. 10 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, il n. 8-bis), introduce il regime di esenzione dall'imposta sul valore aggiunto per le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa, tranne per i casi in cui le dette cessioni siano poste in essere da:

a) imprese costruttrici degli immobili oggetto della cessione;

b) imprese che hanno realizzato, anche avvalendosi di soggetti appaltatori, sugli immobili oggetto della cessione, interventi di recupero riconducibili alle tipologie contemplate dalle lettere c), d), o e) dell'art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, che prevedono, rispettivamente, gli interventi di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica;

c) imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita di fabbricati.

Qualora le cessioni siano poste in essere da soggetti appartenenti ad una delle tre categorie sopra elencate, non operando la disposizione esentativa, resta fermo il regime di assoggettamento ad I.V.A., con applicazione dell'aliquota corrispondente all'immobile, o alla porzione dello stesso, oggetto dell'operazione.

Il comma 5 del richiamato art. 10 del decreto-legge n. 323 del 1996 inoltre, mediante la modifica dell'art. 40, comma 1, secondo periodo, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, dispone l'assoggettamento all'imposta proporzionale di registro degli atti relativi alle operazioni ora previste dal n. 8-bis) dell'art. 10 del D.P.R. n. 633 del 1972. Ne consegue che devono essere assoggettate all'imposta di registro, rimanendo invece esenti da I.V.A., le cessioni di fabbricati, o porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, effettuate da soggetti non ricompresi nelle tre categorie sopra elencate.

In relazione alle disposizioni richiamate, appare necessario innanzitutto fornire chiarimenti al fine di individuare con precisione quali siano i soggetti che, in relazione alle cessioni di immobili (o porzioni di immobili) ad uso abitativo, devono applicare l'imposta sul valore aggiunto, in quanto estranei alla previsione del citato art. 10, n. 8-bis), del D.P.R. n. 633 del 1972.

In primo luogo va sottolineato, per quanto concerne il riferimento alle imprese che hanno costruito gli edifici oggetto della cessione, contenuto nelle norme in discorso, che impresa costruttrice deve ritenersi quella che anche occasionalmente realizza la costruzione di immobili per la successiva vendita, a nulla influendo che la materiale esecuzione dei lavori sia eventualmente da essa affidata, in tutto o in parte, ad altre imprese.

Questa configurazione definitoria dell'impresa costruttrice del resto, è già stata assunta ai fini dell'I.V.A., dalla circolare n. 45, protocollo n. 503519, del 2 agosto 1973, della soppressa Direzione Generale delle Tasse e II.II. sugli Affari, ulteriormente precisata con la risoluzione n. 330083 del 14 marzo 1981. Si chiarisce, inoltre, che nella categoria delle imprese costruttrici rientrano a pieno titolo le società cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci.

Inoltre, sempre per quanto concerne l'ambito soggettivo, si ritiene che possa considerarsi "impresa che ha come oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita di fabbricati" solo quella che, oltre che per espressa previsione contenuta negli atti societari, svolga effettivamente, in modo esclusivo o prevalente, operazioni di vendita di fabbricati precedentemente acquistati o costruiti.

Non può pertanto ritenersi sufficiente, per l'inclusione nella categoria, la sola circostanza che l'oggetto esclusivo o principale dell'attività sia dagli atti societari individuato nella rivendita di immobili, dovendo altresì verificarsi che l'attività dell'impresa sia diretta prevalentemente alla effettuazione delle predette cessioni.

Altre difficoltà, questa volta di carattere oggettivo, possono sorgere per l'individuazione dei "fabbricati, o porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa", cui si riferisce la normativa in commento.

Per quanto concerne le cessioni di singole porzioni di fabbricato, si ritiene che la destinazione abitativa sussista nel caso in cui si tratti di unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle classificate o classificabili in A/10.

Nel caso, invece, in cui sia ceduto un fabbricato contenente unità immobiliari destinate solo in parte ad uso abitativo, il cedente, ove non rientri nelle categorie di soggetti sopra elencate, dovrà evidenziare distintamente i corrispettivi relativi alle vendite di abitazioni dagli altri relativi alle unità non abitative, atteso il diverso regime tributario, I.V.A. o registro, previsto dal legislatore.

3) Disposizioni transitorie

Potrebbero sorgere perplessità circa il trattamento tributario cui assoggettare le cessioni di immobili a destinazione abitativa effettuate da soggetti diversi da quelli compresi nelle tre categorie indicate nelle lettere a), b) e c) del precedente paragrafo 2, i cui contratti preliminari siano stati posti in essere prima dell'entrata in vigore del provvedimento in esame.

In tali circostanze, infatti, l'assoggetta-mento all'I.V.A., in sede di contratto preliminare, delle eventuali operazioni per le quali sia stata già emessa fattura, potrebbe dare luogo, in mancanza di disposizioni transitorie, a duplicazioni di imposta in quanto al momento della stipula del contratto definitivo il trasferimento viene ad essere assoggettato all'imposta di registro.

Tali perplessità, tuttavia, possono essere superate attraverso un'attenta lettura di tutta la normativa che regola l'imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) ed in particolare degli articoli 5, 40, 43, comma 1, lett. i) e dell'art.8, nota II, della Tariffa, Parte Prima, che per le operazioni soggette ad I.V.A. non consentono l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale.

Per evitare la duplice applicazione in misura proporzionale dei due tributi, soccorrono l'art. 6, quarto comma, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, e la nota posta in calce all'art. 10 della Tariffa, Parte Prima, allegata allo stesso D.P.R. n. 131 del 1986.

Il citato art. 6 del decreto n. 633, infatti, considera, limitatamente all'importo fatturato, l'operazione effettuata alla data di emissione della fattura e la citata nota all'art. 10 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. n. 131 del 1986 prevede, tra l'altro, per quegli acconti di prezzo non soggetti ad I.V.A., l'applicazione dell'imposta di registro nella misura prevista dall'art. 9 della stessa Tariffa.

Ne consegue che per gli atti pubblici formati, per gli atti giudiziari pubblicati o emanati e per le scritture private autenticate a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento, nonché per le scritture private non autenticate presentate per la registrazione da tale data, aventi ad oggetto i trasferimenti immobiliari di cui si tratta, la base imponibile ai fini dell'applicazione dell'imposta principale di registro è costituita dalla differenza fra il valore dichiarato in atto e quanto già fatturato perché precedentemente assoggettato ad I.V.A..

Va da sé che in sede di accertamento l'Ufficio del Registro calcolerà la differenza fra il valore accertato e quello dichiarato per intero nell'atto traslativo; sull'ammontare che ne risulta vanno liquidate le maggiori imposte (registro, ipotecaria e catastale) nonché il terzo dovuto nel caso di proposizione di ricorso.

Si precisa, inoltre, che al fine dell'applicabilità o meno delle sanzioni per insufficiente dichiarazione di valore di cui all'art. 71 del più volte citato D.P.R. n. 131 del 1986, si avrà riguardo all'intero valore dichiarato.

Per quanto riguarda, infine, l'ipotesi in cui a seguito di verifica sulla sussistenza delle condizioni e dei requisiti richiesti, vengano revocate le agevolazioni applicate ai fini I.V.A. in sede di contratto preliminare e concesse ai fini dell'imposta di registro in sede di registrazione dell'atto definitivo e si debba procedere ai conseguenti recuperi, si rimanda alle istruzioni impartite al riguardo con la circolare 1/E del 2 marzo 1994. Si richiama in proposito l'attenzione degli Uffici sul fatto che, per le diverse aliquote applicabili ai tributi interessati e per la diversa natura degli stessi recuperi, dovranno discriminarsi le liquidazioni tenendo presente che il recupero dell'imposta sul valore aggiunto sarà effettuato sull'ammontare fatturato in sede di contratto preliminare.

4) Locazione di immobili destinati ad uso di civile abitazione

L'art. 10, comma 2, lettera e), del decreto-legge in esame ha emendato il n. 127-ter) della tabella A, parte terza, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972, al fine di modificare il trattamento applicabile, agli effetti dell'I.V.A., alle locazioni di immobili destinati ad uso di civile abitazione poste in essere dalle imprese che hanno acquistato i detti immobili per la rivendita. Tali locazioni, finora imponibili al tributo con applicazione dell'aliquota ridotta del 10%, per effetto della modifica vengono attratte nel regime di esenzione da I.V.A. ed assoggettate all'imposta di registro in misura proporzionale.

Il trattamento di imponibilità all'I.V.A., con aliquota del 10%, continua invece a trovare applicazione per le sole locazioni di immobili ad uso abitativo effettuate dalle imprese che li hanno costruiti, in virtù del combinato disposto dell'articolo 10, numero 8, del decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972 e del richiamato n. 127-ter) della Tabella A, parte terza, allegata al medesimo decreto.

5) Disposizioni in materia di detrazione dell'imposta sul valore aggiunto

Il medesimo art. 10, comma 4, lettera d), del decreto legge n. 323 del 1996, ha introdotto la lettera e-quinquies) nell'art. 19, secondo comma, del D.P.R. n. 633 del 1972, con il sostanziale effetto di introdurre una nuova fattispecie di indetraibilità.

La nuova disposizione esclude il diritto alla detrazione dell'imposta assolta in relazione all'acquisto, o alla locazione passiva, di fabbricati, o porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, prevedendo, peraltro, un'eccezione per l'ipotesi in cui l'impresa acquirente sia qualificata da particolari caratteristiche soggettive. In particolare, la detrazione continua ad essere consentita, sempreché ovviamente ricorra il requisito oggettivo dell'inerenza all'esercizio dell'impresa, nell'ipotesi in cui l'acquisto sia effettuato da un'impresa che abbia per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita di immobili.

Per quanto concerne l'esatta individuazione delle imprese aventi, appunto, la rivendita di immobili quale oggetto principale o esclusivo dell'attività esercitata, si fa rinvio a quanto già precisato al precedente paragrafo 2) in relazione alla necessità di aver riguardo all'attività svolta in concreto, non potendosi ritenere sufficienti le generiche indicazioni contenute negli atti societari.

Inoltre, si esprime l'avviso che nella categoria in discorso vadano ricomprese, pur in mancanza di una esplicita menzione, anche le imprese costruttrici, atteso che le stesse hanno pur sempre come oggetto esclusivo o principale dell'attività la rivendita di immobili, anche se normalmente provvedono direttamente alla costruzione degli stessi.

Possono altresì fruire della detrazione le imprese che effettuano, sugli immobili ad uso abitativo acquistati per la rivendita, interventi di recupero di cui all'art. 31, lettere c), d) o e), della legge n. 457 del 1978.

È appena il caso di sottolineare che il diritto alla detrazione dell'I.V.A. relativa all'acquisto di fabbricati, o porzioni di fabbricato, ad uso abitativo, riconosciuto, come sopra detto, alle imprese che esercitino in via esclusiva o principale attività di vendita di immobili, è ammissibile solo nei limiti eventualmente risultanti, in virtù dell'art. 19, terzo comma, del D.P.R. n. 633 del 1972, dall'esistenza di un pro-rata di indetraibilità. L'eventualità che la detrazione sia limitata dall'operare di un pro-rata di indetraibilità deve ritenersi tutt'altro che improbabile, considerato che le imprese che operano nel settore immobiliare pongono in essere, in genere, operazioni sia di locazione che di vendita di fabbricati ed atteso che alcune di queste operazioni, come sopra precisato, sono esenti dall'imposta, ai sensi dell'art. 10 del D.P.R. n. 633 del 1972 (si pensi alle locazioni di immobili ad uso abitazione effettuate da imprese che non li abbiano costruiti).

Si fa presente, al riguardo, che le imprese che pongono in essere operazioni sia di vendita che di locazione di immobili, al fine di evitare che gli effetti negativi del pro-rata di indetraibilità si riflettano su tutta l'attività esercitata, possono optare per la gestione separata delle diverse attività, esercitando la facoltà prevista dall'art. 36, terzo comma, del D.P.R. n. 633 del 1972.

Si fa presente, inoltre, che l'art. 10, comma 4, lettera a), del decreto-legge in oggetto, ha modificato l'art. 2, terzo comma, lettera h), del D.P.R. n. 633 del 1972 inserendo nello stesso una nuova previsione, diretta a stabilire l'esclusione dal campo di applicazione dell'I.V.A. delle cessioni aventi ad oggetto beni acquistati o importati dal cedente senza poter detrarre la relativa imposta per effetto del secondo comma dell'art. 19, lettere da a) ad e-quater), del medesimo D.P.R. n. 633.

Effetto della modifica in discorso è quello di prevedere che le cessioni di fabbricati, o porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, poste in essere da soggetti che all'atto dell'acquisto degli stessi non hanno potuto esercitare la detrazione dell'imposta per effetto dell'art. 19, lettera e-quinquies), del D.P.R. n. 633 del 1972, non sono escluse dall'ambito di applicazione dell'I.V.A., bensì sono rilevanti ai fini del tributo, anche se ricomprese nel regime di esenzione ai sensi dell'art. 10, n.8-bis), del richiamato D.P.R. n. 633 del 1972.

Gli Uffici in indirizzo e le Associazioni di categoria sono pregati di curare la più ampia diffusione del contenuto della presente circolare presso gli operatori economici interessati.

CONDIZIONI RICHIESTE PER FRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI PER

L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

(D.P.R. n. 131 del 26/4/86, Tariffa parte I, articolo 1, nota II bis)

I requisiti oggettivi e soggettivi richiesti per fruire delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa sono indicati nella Nota II bis della Tariffa parte I del DPR 131/86 e più precisamente:

1. Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 4 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

Ubicazione dell'immobile

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro un anno dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;

Titolarità di diritti reali su altri immobili

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

Immobili acquistati con le agevolazioni

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all'articolo 1 della legge 22-4-1982, n. 168, all'articolo 2 del decreto-legge 7-2-1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5-4-1985, n. 118, all'articolo 3, comma 2, della legge 31-12-1991, n. 415, all'articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21-1-1992, n. 14, 20-3-1992, n. 237, e 20-5-1992, n.293, all'articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24-7-1992, n.348, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24-9-1992, n.388, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24-11-1992, n.455, all'articolo 1, comma 2, del decreto-legge 23-1-1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24-3-1993, n. 75, e all'articolo 16 del decreto-legge 22-5-1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19-7-1993, n. 243.

Cessioni soggette ad IVA - preliminare

2. In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, comunque riferite al momento in cui si realizza l'effetto traslativo, possono essere effettuate, oltre che nell'atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.

Pertinenze dell'immobile

3. Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantine e soffitte), C/6 (autorimesse) e C/7 (posti auto), che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.

Sanzioni

4. In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio del registro presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti una penalità pari alla differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, aumentata del 30 per cento. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale (nota così sostituita, con effetto 1-1-1996 dall'art. 3, comma 131, legge 28-12-1995, n.549).

Fac-simile di dichiarazione

dell'acquirente per l'acquisto

della prima casa

L'aliquota agevolata è applicabile anche agli acconti versati dall'acquirente prima del rogito e ciò pure se le condizioni per la concessione del beneficio fiscale non ricorrano ancora all'atto della stipula del preliminare, ma siano riferite dall'acquirente al momento in cui verrà stipulato il contratto definitivo.

Un fac-simile di dichiarazione dell'acquirente (da inserire eventualmente anche nel contratto preliminare) può essere il seguente:

"La parte acquirente dichiara, ai fini dell'articolo 1, nota II bis, Tariffa parte I, allegata al D.P.R. 26/4/86, n.131, con riferimento alla data in cui verrà stipulato il contratto definitivo, di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato (qualora non fosse già residente), che non sarà titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile acquistato e che non sarà titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni disposte dalle norme di cui al comma 1, lettera c), della predetta nota II bis".

ESEMPI DI DICHIARAZIONI

PER RICHIEDERE L'APPLICAZIONE

DELL'IVA AGEVOLATA

1) Richiesta di aliquota agevolata formulata dal committente all'appaltatore

Spett.le ditta (appaltatore) ........................

il sottoscritto .............................................

quale committente delle opere di cui al contratto di appalto per la costruzione

di .................... in .............., via ..................

chiede

che il corrispettivo venga assoggettato all'aliquota IVA del 4 per cento, di cui alla Tabella A, parte II, voce 39, allegata al D.P.R. 26/10/72, n. 633.

Distinti saluti.

2) Richiesta di aliquota agevolata formulata dall'appaltatore al subappaltatore (per opere idrauliche, elettriche, edili ...)

Spett.le ditta (subappaltatrice) ..................

Il sottoscritto .............................................

titolare dell'impresa edile ..........................

...................................................................

dichiara

che il corrispettivo per le opere

di ...............................................................

da eseguire nel cantiere di ......................, via ..............................................................

è soggetto all'aliquota IVA del 4 per cento, di cui alla Tabella A, parte II, voce 39, allegata al D.P.R. 26/10/72, n. 633.

Distinti saluti.

3) Richiesta di aliquota agevolata formulata dall'appaltatore o subappaltatore al fornitore di beni (prodotti finiti)

Spett.le ditta (fornitore) .............................

Il sottoscritto .............................................

titolare dell'impresa edile ..........................

...................................................................

dichiara

che il corrispettivo per la cessione dei beni destinati al cantiere in ..........................,

via ........................................................... è soggetto all'aliquota IVA del 4 per cento, di cui alla Tabella A, parte II, voce 24, allegata al D.P.R. 26/10/72, n. 633.

Distinti saluti.

BENI FINITI PER L'EDILIZIA -

DEFINIZIONE

(Circolare 25/364695 del 3-8-1979 -

Min. Fin., Dir. Gen. Tasse)

(stralcio)

Settore edilizio

La modifica di maggior rilievo apportata dal D.P.R. 29-1-1979, n. 24 riguarda l'applicazione dell'IVA nel settore edilizio che, nella previgente normativa, trovava la sua regolamentazione all'art. 79 del D.P.R. 26-10-1972, n. 633 e successive modifiche.

Il citato articolo prevedeva per un periodo transitorio l'applicazione dell'IVA con l'aliquota ridotta del 6 per cento per le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto e di mutuo, relativi alla costruzione di case di civile abitazione non di lusso e degli edifici ad esse assimilati, nonché per le relative cessioni effettuate dalle imprese costruttrici.

Per il settore dell'edilizia residenziale pubblica era prevista l'applicazione dell'IVA con l'aliquota del 3 per cento.

Ora, l'art. l, ultimo comma, del D.P.R. 29-1-1979, n. 24, come modificato dal D.P.R. n. 94, ha soppresso il citato art. 79, senza tuttavia abrogare le agevolazioni in esso previste, anzi ampliandone la sfera di applicazione.

Infatti l'art. 2 del D.P.R. n. 24 ha sostituito la voce n. 77 della tabella A - parte II - allegata al D.P.R. 26-10-1972, n. 633, precisando che l'aliquota ridotta del 6 per cento si applica, non più in via transitoria, alle cessioni di fabbricati e porzioni di fabbricati di cui all'art. 13 della legge 2-7-1949, n. 408 e successive modificazioni, ceduti dalle imprese costruttrici nonché alle cessioni di beni, ad esclusione delle materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione, anche in economia, dei fabbricati stessi.

Inoltre, ha aggiunto alla parte III della stessa tabella A la voce n. 7, che prevede l'applicazione della medesima aliquota del 6 per cento alle "prestazioni di servizi effettuate in dipendenza di contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati di cui al n. 77 della parte II".

Dalla comparazione delle norme recate dall'abrogato art. 79 con le nuove risultano le seguenti modifiche.

Le forniture di beni destinati alle costruzioni degli edifici di cui trattasi sono assoggettate all'IVA con l'aliquota ridotta del 6 per cento.

A tal riguardo si precisa che beni agevolati devono considerarsi quelli che concorrono a formare la costruzione dei predetti immobili senza perdere la loro individualità (infissi interni ed esterni, impianti di riscaldamento, impianti sanitari, ascensori ecc.).

Devono invece ritenersi esclusi dall'agevolazione dell'aliquota ridotta quei beni che, pur considerati prodotti finiti per chi li cede, rappresentano tuttavia materie prime e semilavorate per chi li impiega nella costruzione degli immobili (mattoni, chiodi, tavolati, tubi metallici ecc.).

I mutui concessi per la costruzione dei menzionati edifici, già assoggettati ad IVA con l'aliquota del 6 per cento rientrano ora nell'esenzione prevista dal punto 1 dell'art. 10.

L'applicazione dell'IVA con l'aliquota ridotta del 6 per cento, è consentita in via definitiva, dal 1-4-1979, relativamente però al settore dell'edilizia privata.

È invece rimasta a carattere transitorio l'applicazione del tributo in base all'aliquota del 3 per cento nel settore dell'edilizia residenziale pubblica. Al fine di consentire quest'ultima agevolazione, l'art. 2 del D.L. 23-12-1978, n. 816, convertito nella legge 19-2-1979, n. 53, ha prorogato infatti al 31-12-1979 il termine per la costruzione delle opere di edilizia residenziale pubblica e al 31-12-1980 quello per effettuare le relative cessioni.

CASE NON DI LUSSO

(Legge 2-7-1949, n. 408 -

art. 13 "Tupini")

Le case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso, la cui costruzione sia iniziata entro il 31-12-1953 ed ultimata entro il biennio successivo all'inizio, saranno esenti per venticinque anni dall'imposta sui fabbricati e relative sovraimposte dalla data della dichiarazione di abitabilità.

Nel termine di sei mesi dalla pubblicazione della presente legge, con decreto del Ministro per i lavori pubblici, sentito il Ministro per le finanze, saranno fissate le caratteristiche per la classifica delle abitazioni di lusso (D.M. 2/8/69).

Nota:

Le case di abitazione non di lusso che comprendono uffici e negozi sono agevolate purché sussistano congiuntamente le seguenti condizioni:

1) che almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato ad abitazione;

2) che non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi.

La mancanza di una delle condizioni fa venir meno il beneficio fiscale all'intero fabbricato.

CARATTERISITICHE

DELLE ABITAZIONI DI LUSSO

(Decreto Ministeriale 2 agosto 1969

in G.U. 27 agosto, n.218).

Il Ministro per i lavori pubblici:

Visto l'art. 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni;

Visto il decreto-legge 11 dicembre 1967, n. 1150, convertito nella legge 7 febbraio 1968, n. 26, che reca provvedimenti per la proroga dei termini per l'applicazione tributaria in materia di edilizia;

Ritenuto che ai sensi dell'art. 6, comma secondo, del citato decreto-legge 11 dicembre 1967, n. 1150, nel testo modificato in sede di conversione nella legge 7 febbraio 1968, n. 26, occorre fissare nuove caratteristiche per la classifica delle abitazioni di lusso tenendo conto, in particolare, del costo della costruzione e del rapporto tra tale costo ed il costo dell'area;

Visto il voto del Consiglio superiore dei lavori pubblici reso nell'adunanza del 18 ottobre 1968;

Sentito il Ministero delle finanze che ha fatto conoscere il proprio parere con le lettere n. 1093 e n. 1807 rispettivamente del 16 giugno e del 4 luglio 1969;

A termine delle vigenti disposizioni;

Decreta:

Ai sensi e per gli effetti della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni, della legge 2 febbraio 1960, n. 35, e successive modificazioni ed integrazioni, del decreto-legge 11 dicembre 1967, n. 1150, convertito nella legge 7 febbraio 1968, n. 26, sono considerate abitazioni di lusso:

Art. 1. Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come "di lusso".

Art. 2. Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.

Art. 3. Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.

Art. 4. Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.

Art. 5. Le case composte di uno o più piani (1) costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.

(1) [Così rettificato in Gazz. Uff., 26 settembre 1969, n. 245 ]

Art. 6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

Art. 7. Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

Art. 8. Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto.

Art. 9. Le norme di cui al presente decreto entrano in vigore il primo giorno del mese successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

Art. 10. Alle abitazioni costruite in base a licenza di costruzione rilasciata in data anteriore a quella della entrata in vigore del presente decreto si applicano le disposizioni di cui al decreto ministeriale 4 dicembre 1961.

Art. 11. I comuni debbono precisare nella licenza di costruzione e sugli elaborati di progetto la destinazione urbanistica della zona dove sorgono le abitazioni oggetto della licenza stessa e la relativa normativa edilizia, nonché i principali dati inerenti al progetto approvato.

EDIFICI ASSIMILATI ALLE CASE

DI ABITAZIONE NON DI LUSSO

(Legge 19/7/1961, n. 659)

Art. 1

Le agevolazioni fiscali e tributarie stabilite per la costruzione di case di abitazione dagli artt. 13, 14, 16 e 18 della legge 2-7-1949, n. 408, e successive proroghe e modificazioni, sono estese agli edifici contemplati dall'art. 2, comma secondo, del RDL 21-6-1938, n. 1094 (1), convertito nella legge 5-1-1939, n. 35.

Le agevolazioni si applicano anche all'ampliamento ed al completamento degli edifici già costruiti o in corso di costruzione.

(1) RDL 21-6-1938, n. 1094 (Agevolazioni tributarie per i fabbricati di nuova costruzione e per quelli migliorati) - Art. 2 (secondo comma) - Agli effetti del beneficio previsto dal comma precedente sono equiparati alle case di civile abitazione gli edifici scolastici, le caserme, gli ospedali, le case di cura, i ricoveri, le colonie climatiche, i collegi, gli educandati, gli asili infantili, gli orfanotrofi e simili.

INTERVENTI DI RECUPERO

DEL PATRIMONIO EDILIZIO

ED URBANISTICO

(Legge 5-8-1978, n. 457, art. 31)

Art. 31 - Definizione degli interventi

[1] Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:

a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;

d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;

e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Fac-simile attestazione comunale

relativa agli interventi di recupero

(L. 5 agosto 1978, N. 457)

COMUNE DI .............................................

....................li, ..................

IL SINDACO

A richiesta di .............................................

con sede in ...............................................

Codice Fiscale ..........................................

ATTESTA

che l'intervento effettuato dal richiedente in ...............................................................

via ................................ è stato classificato come "intervento di recupero del patrimonio edilizio esistente" e più precisamente come

.............................................................

(manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica)

(Art. 31, lettera .... della legge 5/8/78, n. 457).

[indicare lettera a), b), c), d) o e)]

Per l'intervento di cui sopra è stata rilasciata autorizzazione/concessione in data ............... n. P.G. ......................................

IL SINDACO

(..........................................)

OPERE INTERNE - DEFINIZIONE

(Legge 28-2-1985, n. 47)

Art. 26 - Opere interne

[1] Non sono soggette a concessione né ad autorizzazione le opere interne alle costruzioni che non siano in contrasto con gli strumenti urbanistici adottati o approvati e con i regolamenti edilizi vigenti, non comportino modifiche della sagoma, della costruzione, dei prospetti, né aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari, non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile e, per quanto riguarda gli immobili compresi nelle zone indicate alla lettera A dell'art. 2 del D.M. 2-4-1968, pubblicato nella GU n. 97 del 16-4-1968, rispettino le originarie caratteristiche costruttive. Ai fini dell'applicazione del presente articolo non è considerato aumento delle superfici utili l'eliminazione o lo spostamento di pareti interne o di parti di esse.

(omissis)

Nota: le opere interne di cui all'art. 26 della L. 47/85 devono essere inquadrate nelle fattispecie di cui all'art. 31, L. 457/78, lettere b), c) o d) con la conseguente applicazione dell'aliquota IVA corrispondente.

Tale precisazione è stata ribadita dal Ministero delle finanze anche nella circolare n. 57/E del 24/2/98 al punto 3.4 "categorie di intervento edilizio" (si veda il Notiziario n. 3/98).

Viene pertanto confermato quanto era stato indicato nella RM 9/10/82, n. 352394 e cioè che le agevolazioni fiscali previste per la L. 457/78 sono applicabili anche agli interventi di cui all'art. 26, L. 47/85.

Il regime fiscale agevolato viene però subordinato al rilascio di una "apposita autorizzazione" del Comune che attesti che gli interventi di cui all'art. 26, L. 47/85 vengono effettuati ai sensi e nel rispetto delle condizioni stabilite dall'art. 31, L. 457/78.

Pertanto, seguendo anche le indicazioni fornite dall'Unione Nazionale Italiana Tecnici Enti Locali (UNITEL) sezione di Brescia, si ritiene risolvibile il problema della classificazione delle opere di cui all'art. 26 con l'annotazione - riportata a margine della comunicazione/relazione ex art. 26, L. 47/85 prodotta dal privato - da parte dell'ufficio tecnico comunale, oltre che della rispondenza della documentazione e del rispetto delle norme urbanistiche e regolamentari anche della classificazione delle stesse opere fra quelle di cui all'art. 31, L. 457/78, lettere b), c) o d).

La copia del documento con tale annotazione costituirà per il richiedente l'"apposita autorizzazione" richiesta ai soli fini fiscali.

OPERE DI URBANIZZAZIONE

PRIMARIA E SECONDARIA

(Legge 29-9-1964, n. 847 -

L. 22/10/71, n. 865)

Art. 4

Opere di urbanizzazione primaria

Le opere di cui all'art. 1, lettera b) sono quelle di urbanizzazione primaria e cioè:

- strade residenziali;

- spazi di sosta o di parcheggio;

- fognature;

- rete idrica;

- rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas;

- pubblica illuminazione;

- spazi di verde attrezzato.

Opere di urbanizzazione secondaria

Le opere di cui all'art. 1, lettera c), sono le seguenti:

- asili nido e scuole materne;

- scuole dell'obbligo nonché strutture e complessi per l'istruzione superiore all'obbligo (lettera così - - sostituita dall'art. 17, quarantaquattresimo comma, legge 11-3-1988, n.67);

- mercati di quartiere;

- delegazioni comunali;

- chiese ed altri edifici religiosi;

- impianti sportivi di quartiere;

- centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie (1);

- aree verdi di quartiere (comma aggiunto dall'art. 44, legge 22-10-1971, n. 865).

(1) Ai sensi dell'art. 17-bis, D.L. 31-8-1987, n. 361, fra le attrezzature sanitarie previste da questa lettera, sono da ricomprendersi le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, tossici e nocivi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate.

DEFINIZIONE DI

FABBRICATO RURALE

(D.L. 30-12-1993, n. 557 conv.

dalla L. 26-2-1994, n. 133)

Art. 9 - Istituzione del catasto dei fabbricati

(omissis)

[3] Ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali, i fabbricati o porzioni di fabbricati devono soddisfare le seguenti condizioni:

a) il fabbricato deve essere posseduto dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, ovvero detenuto dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l'immobile è asservito o dai familiari conviventi a loro carico risultanti dalle certificazioni anagrafiche;

b) l'immobile deve essere utilizzato, quale abitazione o per funzioni strumentali all'attività agricola, dai soggetti di cui alla lettera a), sulla base di un titolo idoneo, ovvero da dipendenti esercitanti attività agricole nell'azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti nel rispetto della normativa in materia di collocamento;

c) il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra, ovvero la funghicoltura, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati (lettera così modificata, in sede di conversione, dalla legge 26-2-1994, n. 133);

d) il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo. Il volume di affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'imposta sul valore aggiunto si presume pari al limite massimo di cui all'articolo 34, comma terzo, del decreto del Presidente della Repubblica 26-10-1972, n. 633;

e) i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 e A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2-8-1969, adottato in attuazione dell'articolo 13 della legge 2-7-1949, n. 408, e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27-8-1969, non possono comunque essere riconosciuti rurali.

[4] Fermi restando i requisiti previsti dal comma 3, si considera rurale anche il fabbricato che non insiste sui terreni cui l'immobile è asservito, purché entrambi risultino ubicati nello stesso comune o in comuni confinanti.

(comma così modificato, in sede di conversione, dalla legge 26-2-1994, n. 133).

[5] Nel caso in cui l'unità immobiliare sia utilizzata congiuntamente da più proprietari o titolari di altri diritti reali, da più affittuari, ovvero da più soggetti che conducono il fondo sulla base di un titolo idoneo, i requisiti devono sussistere in capo ad almeno uno di tali soggetti. Qualora sul terreno sul quale è svolta l'attività agricola insistano più unità immobiliari ad uso abitativo, i requisiti di ruralità devono essere soddisfatti distintamente. Nel caso di utilizzo di più unità ad uso abitativo, da parte di componenti lo stesso nucleo familiare, il riconoscimento di ruralità dei medesimi è subordinato, oltre che all'esistenza dei requisiti indicati nel comma 3, anche al limite massimo di cinque vani catastali o, comunque, di 80 metri quadrati per un abitante e di un vano catastale, o, comunque, di 20 metri quadrati per ogni altro abitante oltre il primo. La consistenza catastale è definita in base ai criteri vigenti per il catasto dei fabbricati.