D.L. 22 GIUGNO 2012 N. 83 - “MISURE URGENTI PER LA CRESCITA DEL PAESE” - NOVITÀ FISCALI
Sulla Gazzetta Ufficiale n. 147 del 26-6-2012 - Suppl.
Ordinario n.129 è stato pubblicato il decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, dal
titolo “Misure urgenti per la crescita del Paese”. Le novità di seguito
illustrate si applicano dal 26 giugno 2012, giorno della pubblicazione del
provvedimento.
Tra i provvedimenti hanno, finalmente, trovato spazio
misure in favore del settore edile, quali quelle relative al ripristino
dell’IVA su cessioni e locazioni di immobili da parte di imprese costruttrici
effettuate oltre i 5 anni, nonché nuovi importi e percentuali di detrazione per
gli interventi di recupero e per quelli inerenti il risparmio energetico.
1) Assoggettabilità ad IVA degli immobili abitativi
ceduti dalle imprese costruttrici dopo 5 anni
A seguito delle modifiche introdotte dal decreto, le
imprese di costruzione non saranno più obbligate ad assoggettare al regime di
esenzione dall’IVA le case vendute oltre i cinque anni dall’ultimazione della
costruzione o dal recupero del fabbricato, ma potranno scegliere di
assoggettarle ad IVA per opzione.
Le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa
effettuate dalle imprese che li hanno costruiti, o che vi hanno realizzato
interventi di recupero, finora esenti dall’IVA se poste in essere dopo 5 anni dal
termine dei lavori, potranno essere assoggettate all’imposta su opzione del
venditore, da manifestare nell’atto di vendita.
In sostanza, le vendite di abitazioni da parte delle
suddette imprese:
- entro il
quinquennio: sono sempre imponibili;
- decorso del
quinquennio: il venditore può optare tra il considerarle operazioni esenti, e
perciò soggette a imposta di Registro, oppure considerarle soggette a IVA.
Rimangono in ogni caso esenti dall’IVA le cessioni di
abitazioni effettuate da soggetti diversi dalle suddette imprese di costruzione
o recupero.
Ad esempio il fornitore che, avendo ricevuto in
permuta dall’impresa costruttrice un’unità abitativa, voglia venderla, non
potrà beneficiare dell’assoggettabilità ad IVA.
Qualora peraltro il fornitore avesse ricevuto in
permuta l’unità abitativa al rustico, potrebbe provvedere ad ultimarla,
assumendo così la veste di impresa costruttrice, e beneficiando di conseguenza
della assoggettabilità ad Iva nella cessione.
Negli altri casi la cessione effettuata dalle imprese
non costruttrici sarà sempre esente e I’lva sulla
permuta indetraibile.
Anche per la cessione di fabbricati strumentali viene
confermata l’imponibilità ad Iva su opzione per le vendite effettuate, non più
oltre quattro anni, ma oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori di
costruzione o recupero. Per tali immobili però l’imponibilità riguarda le
cessioni effettuate da tutti gli operatori economici.
Contrariamente a quanto previsto per le unità
abitative, nel caso in cui i fabbricati strumentali, riprendendo l’esempio già
fatto, vengano ceduti da imprese edili, in permuta per i lavori eseguiti, ad
aziende fornitrici, queste ultime potranno optare, in caso di cessione, per
l’imponibilità ad Iva.
2) Assoggettabilità ad IVA delle locazioni dei fabbricati
costruiti dall’impresa
Le locazioni di fabbricati abitativi e strumentali
restano operazioni esenti, in linea di principio, dal regime IVA.
Fanno eccezione i seguenti casi, nei quali è
consentito al locatore di optare, nel relativo atto, per l’applicazione
dell’IVA con l’aliquota agevolata del 10%:
- fabbricati
abitativi locati dalle stesse imprese che li hanno costruiti o che vi hanno
realizzato interventi di recupero;
- fabbricati
strumentali (ad esempio uffici, negozi, capannoni ...) che non possono, data la
loro caratteristica, essere adibiti ad altra utilizzazione salvo radicali
trasformazioni;
- fabbricati
destinati ad alloggi sociali.
Naturalmente, qualora l’impresa costruttrice
(locatrice) non opti per il trattamento di imponibilità, la locazione rimane
esente dall’IVA e soggetta all’imposta di registro.
3) Applicazione del reverse charge
alle cessioni imponibili su opzione
Il decreto-legge modifica la norma IVA che individua
il debitore dell’imposta nelle cessioni immobiliari imponibili su opzione.
Viene cioè stabilito che nei casi in cui le cessioni
di fabbricati (abitativi e strumentali) siano imponibili su opzione del
venditore, l’imposta non è applicata dal cedente (venditore) con l’ordinario
sistema, ma dal cessionario (acquirente) con il meccanismo dell’inversione
contabile (reverse charge).
L’applicazione di tale meccanismo è subordinata,
naturalmente, alla condizione che l’acquirente non sia un privato, ma un
soggetto passivo ai fini IVA.
4) Bonus del 50% per interventi di recupero edilizio
II decreto legge ha aumentato dal 36% al 50% la
detrazione dall’imposta lorda delle spese sostenute per interventi di
ristrutturazione effettuati nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 (data di
entrata in vigore del decreto) e il 30 giugno 2013, ed ha aumentato
contestualmente l’ammontare complessivo delle spese sostenute, sulle quali
conteggiare la detrazione, fino a 96.000 euro per unità immobiliare, mentre è rimasto
invariato il periodo della rateazione fissato in 10 anni.
L’agevolazione viene concessa in relazione alla data
di effettuazione del bonifico e non tanto a quella di esecuzione dei lavori.
Pertanto possono usufruire dell’agevolazione al 50% i bonifici effettuati a
decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto legge e perciò effettuati
dal 26 giugno 2012.
5) Bonus del 50% per interventi di risparmio
energetico
Per le spese per gli interventi di riqualificazione
energetica l’entità percentuale dell’agevolazione è ora così fissata:
- dal 26/06/2012 al 31/12/2012: 55%
- dal 01/01/2013 al 30/06/2013: 50%
Si segnala, infine, che con riferimento agli
interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici che non
hanno le caratteristiche tecniche per poter beneficiare della detrazione del
55%, dal 1° gennaio 2012 è ammessa la detrazione del 36%.
Detti interventi, in
assenza delle modifiche introdotte dal decreto in commento, sarebbero infatti
stati ingiustificatamente esclusi, per l’anno 2012, dalla detrazione del 36%.