I CRITERI DI DEFINIZIONE DEGLI INDICI ISTAT DEI COSTI DI COSTRUZIONE DI UN FABBRICATO RESIDENZIALE

A partire dal mese di marzo 2013, l’Istituto nazionale di statistica ha avviato la pubblicazione dei nuovi indici del costo di costruzione di un fabbricato residenziale nella base di riferimento 2010.

L’aggiornamento alla nuova base 2010 degli indici dei costi di costruzione è coerente con quanto richiesto dal Regolamento europeo sulle statistiche economiche congiunturali n. 1158/2005 e si inserisce all’interno del processo di ridefinizione delle basi di riferimento che sta avvenendo contestualmente in tutti i paesi dell’Unione Europea e che si concluderà entro il 2013.

Con l’introduzione della base di riferimento 2010, anche gli indici dei costi di costruzione del fabbricato residenziale sono calcolati con il metodo del concatenamento annuale su base mensile. I nuovi indici, a partire da quelli relativi a gennaio 2013, sono costruiti in base di calcolo dicembre 2012 e pubblicati in base 2010.

I nuovi indici del fabbricato residenziale sono il risultato della collaborazione con l’Università degli Studi di Cassino e del Lazio meridionale, che ha fornito il nuovo progetto di fabbricato tipo con le specifiche tecniche necessarie a valutare l’incidenza delle voci elementari di costo. Sulla base di queste, l’Istat ha costruito il sistema di ponderazione e calcolato i rispettivi indici mensili nella base di riferimento 2010.

Il nuovo progetto di fabbricato tipo prevede, tra le specifiche di costruzione, la zona altimetrica, sismica e climatica. Sia la tipologia edilizia del fabbricato che la classe energetica sono classificate come media.

Il fabbricato tipo cui si riferiscono gli indici è ora costituito da un corpo unico con strutture in cemento armato, distribuzione altimetrica su 4 piani fuori terra più uno interrato con 9 unità abitative. Il volume complessivo è pari a 4655,07 m3 .

Nella struttura di ponderazione, il gruppo di costi manodopera rappresenta circa il 51% del peso totale; i materiali circa il 44%; i noli e i trasporti, rispettivamente, incidono sul peso totale in misura pari al 4% e all’1%.

1. Il quadro generale di riferimento.

Il campo di osservazione dell’indice mensile dei costi di costruzione di un fabbricato residenziale riguarda, in termini di Ateco 2007, le attività economiche della divisione 41, costruzione di edifici e in particolare il gruppo 412, costruzione di edifici residenziali. Gli indici sono diffusi solo a livello nazionale e le voci elementari di costo non comprendono i costi per la Sicurezza.

Le specifiche generali del fabbricato residenziale tipo fanno riferimento ad una tipologia residenziale media: le dimensioni del fabbricato (come, ad esempio, il numero dei piani, la superficie media delle unità abitative) sono definite sulla base dei risultati della Rilevazione mensile sui Permessi per costruire relativi all’edilizia residenziale dell’anno 2010. Sulla base di tali specifiche viene messo a punto il progetto di fabbricato residenziale tipo, cioè le caratteristiche tecnico-costruttive e il relativo computo metrico, sulla base del quale viene costruito il sistema di ponderazione dell’indice.

Le voci elementari di costo per i gruppi trasporti e noli sono rilevate presso i Provveditorati interregionali alle Opere Pubbliche di Lombardia e Liguria; Emilia Romagna e Marche; Toscana e Umbria; Lazio, Abruzzo e Sardegna. Per alcune voci elementari di costo nel gruppo noli, i dati sono rilevati anche presso i listini delle CCIAA di Milano e Firenze. Per il gruppo manodopera, i costi sono desunti dalla Rilevazione mensile sulle Retribuzioni contrattuali considerando come variabile di riferimento il costo orario della manodopera del settore edile. I trasporti e i noli sono definiti a caldo perché includono sia il costo della forza motrice (energia elettrica e/o carburante), sia il costo della manodopera (impiego del manovratore).

L’indice dei costi di costruzione del fabbricato residenziale è pubblicato solo a livello nazionale; a partire dal 2000, è diffuso a livello di categorie, gruppi di costo e indice generale. Le voci elementari di costo sono sintetizzate in media geometrica semplice. Gli indici sintetici, a partire dal livello di prodotto, sono aggregati in media aritmetica ponderata (Laspeyres).

Gli indici mensili dei costi di costruzione di un fabbricato residenziale sono calcolati, a partire da gennaio 2013, in base di calcolo Dicembre 2012 dalla quale si ottengono, per concatenamento, gli indici in base di riferimento 2010. Il passaggio al concatenamento annuale su base mensile rappresenta l’innovazione principale di questo indicatore. In serie storica, gli indici sono stati ricostruiti in base 2010 a partire dal gennaio 2000.

In sintesi:

il triennio 2010-2012 è stato ricostruito a partire dalle voci elementari di costo, utilizzando un sistema ponderale riferito all’anno 2010;

fino a dicembre 2012, i nuovi indici sono ancora calcolati in base fissa, 2010=100;

a partire da gennaio 2013 gli indici sono concatenati, cioè derivati da una base di calcolo, che per l’anno 2013, è il mese di dicembre 2012, e poi, per concatenamento, espressi in base di riferimento.

Per questo motivo, nel Paragrafo 3 vengono confrontate tre strutture di ponderazione: quella della base 2005, quella della base 2010 e quella della base di calcolo Dicembre 2012. Quest’ultima è ottenuta slittando al 2012 i pesi 2010 della struttura ponderale con la quale sono stati ricostruiti gli indici nel triennio 2010/2012. Lo slittamento all’anno della base di calcolo accoglie un’indicazione di Eurostat1 espressamente riferita agli indici concatenati.

Ulteriori innovazioni caratterizzano il nuovo indice in base 2010:

il nuovo progetto di fabbricato residenziale tipo, messo a punto dal Dipartimento di Ingegneria civile e meccanica dell’Università di Cassino e del Lazio meridionale sostituisce quello della precedente base 2005 (fornito dal Dipartimento di Ingegneria strutturale dell’Università di Cagliari);

il maggiore dettaglio delle voci elementari di costo relative ai noli, ha consentito la suddivisione di questi in categorie di costo e la conseguente disaggregazione del vecchio gruppo trasporti e noli in due aggregati distinti. Analogo intervento ha riguardato il gruppo manodopera, che ora è suddiviso in due categorie di costo: manodopera specializzata e manodopera non specializzata in cui confluiscono, rispettivamente, le voci elementari di costo operaio super specializzato e operaio specializzato; operaio qualificato e operaio comune; come per la base 2005, i dati per il gruppo di costi materiali sono acquisiti dagli indici dei prezzi alla produzione dei prodotti industriali venduti sul mercato interno; ma, nell’ottica di migliorare l’accuratezza dell’indicatore del costo di costruzione, le serie degli indici dei prezzi alla produzione sono ricostruite selezionando le serie di prezzi relativi in modo da aumentare la coerenza con la definizione dell’aggregato di categoria di costo che devono rappresentare;

La struttura di ponderazione – della base di calcolo Dicembre 2012 – consta di 20 categorie di costo confluite in 4 gruppi; al disotto delle categorie, sono definiti 59 prodotti cui sono associate 540 voci elementari di costo.

2. Il nuovo Progetto di fabbricato residenziale tipo

Il nuovo Progetto di fabbricato residenziale tipo presenta caratteristiche tecnico-costruttive simili a quello precedente (Prospetto 1), sia con riferimento alla volumetria che alle superfici metriche delle unità ad uso residenziale e non residenziale. Si tratta di un corpo unico con struttura in cemento armato e distribuzione altimetrica su 4 piani fuori terra più un piano interrato (Figure 1-3). Il nuovo progetto tiene conto anche delle zone altimetrica, sismica e climatica; le strutture del fabbricato sono antisismiche e la classe energetica dell’edificio è classificata come media. La differenza principale, col progetto precedente, consiste nel piano situato a livello stradale che nel nuovo progetto è parzialmente adibito a uso commerciale (4 negozi); al piano terra sono anche situate 6 cantine ed un locale contatori per un volume netto complessivo par a m3 1137,05. Il piano interrato comprende 4 garage ed un locale tecnico (complessivamente, m3 530,85). Ogni piano (Figura 4) è composto da tre appartamenti: il primo è costituito da un soggiorno con angolo cottura, due bagni, 1 disimpegno, 1 camera matrimoniale, 1 camera doppia; il secondo è un open space con angolo cottura e 1 bagno; il terzo appartamento è dotato di soggiorno con angolo cottura, 1 disimpegno, 1 bagno e 1 camera matrimoniale. Il volume netto totale per piano è pari a m3 330,99

3. Strutture di ponderazione

La struttura di ponderazione degli indici in Base 2005 era costituita da 3 gruppi di costi (manodopera, materiali, trasporti e noli), 15 categorie (13 per i materiali e 2 per il gruppo trasporti e noli) e 60 voci di prodotto (3 nel gruppo manodopera, 50 nel gruppo materiali e 7 nel gruppo trasporti e noli). Al disotto dei prodotti, in media geometrica semplice, erano aggregate 4 voci elementari di costo per la manodopera, 1360 serie di prezzi alla produzione per i materiali, 35 voci elementari di costo per il gruppo di costi trasporti e noli.

La struttura gerarchica della base di calcolo Dicembre 2012 prevede: 4 gruppi di costo, 20 categorie e 59 prodotti. Delle 20 categorie di costo, 4 confluiscono nel gruppo manodopera, 13 nel gruppo materiali, 1 nel gruppo trasporti e 4 nel gruppo noli. I 59 prodotti si distribuiscono come segue: 4 nel gruppo manodopera, 48 nel gruppo materiali, 1 nel gruppo trasporti e 6 nel gruppo noli. Con riguardo agli indici di prodotto del gruppo materiali, i 48 aggregati di prodotto della base di calcolo Dicembre 2012 sono il risultato di sintesi operate in media geometrica semplice di 508 serie di prezzi relativi (provenienti dal database degli indici dei prezzi alla produzione) selezionati in modo coerente con la definizione dell’aggregato di categoria di costo. Gli indici di categoria sono costruiti come medie aritmetiche ponderate di aggregati di prodotto ricostruiti.

Nei Prospetti 2 e 3, vengono presentate le tre strutture di ponderazione 2005, 2010 e Dicembre 2012.

Il Prospetto 2, nel quale sono riportati i pesi per categoria e gruppo di costi, rappresenta la struttura ponderale; il Prospetto 3 fornisce i rapporti di composizione all’interno dei gruppi di costi, cioè dà una misura dell’incidenza del peso di ciascuna categoria all’interno del gruppo di costi pertinente. L’analisi comparativa dei Prospetti 2 e 3 consente di inquadrare la variazione di incidenza di ciascuna categoria di costo sia a livello di struttura ponderale generale dell’indice.

Limitando il confronto ai due vettori di pesi relativi alla base 2005 e alla base 2010, le differenze nelle incidenze dei singoli aggregati sono, principalmente, dovute alle diverse caratteristiche tecnico-costruttive dei due progetti di fabbricato tipo, sottostanti le basi, espressione delle diverse quantità metriche definite. A livello di gruppo di costi, le variazioni riscontrate nei pesi degli aggregati evidenziano diminuzioni di 2,8, 0,6 e 1,2 punti percentuali rispettivamente per i gruppi manodopera, trasporti e noli mentre, il peso del gruppo di costi materiali aumenta di 4,7 punti percentuali.

Nel nuovo vettore di pesi, è mantenuta la gerarchia dei gruppi che, in ordine decrescente di peso, è la seguente: manodopera (51,6411), materiali (43,6422), noli (3,6500) e infine trasporti (1,1667). All’interno del gruppo materiali, nella struttura 2005 ai primi 4 posti ci sono: leganti (9,2546), infissi (7,5037), laterizi e prodotti in calcestruzzo (7,3137) e metalli (3,9019). Nella nuova struttura ponderale troviamo, invece, infissi (13,7457), laterizi e prodotti in calcestruzzo (8,9703), leganti (4,8293) e impermeabilizzazioni e isolamento termico (4,1488).

Il peso della categoria di costo inerti perde molta intensità, pari a circa 0,3 punti percentuali (0,7 punti percentuali la variazione di incidenza all’interno del gruppo): ciò è in parte dovuto al fatto che tra gli inerti non è presente nelle nuove quantità metriche la ghiaia, e, in parte, al rilevante uso di prefabbricati. La diminuzione della categoria leganti è pari a -4,4 punti percentuali (meno 12,7 il calo dell’incidenza all’interno del gruppo materiali). L’aumento del peso della categoria laterizi e prodotti in calcestruzzo (1,7 punti percentuali), è dovuto al maggior utilizzo di prefabbricati nel nuovo progetto; la variazione di incidenza sul gruppo è pari a +1,8 punti percentuali. La categoria rivestimenti e pitture aumenta di circa 1,6 punti percentuali (3,2 la variazione di incidenza all’interno del gruppo) per effetto della maggiore quantità di materiale utilizzato per l’isolamento a cappotto termico dell’edificio. Significativo è anche l’aumento del peso della categoria infissi, sia riguardo alla struttura ponderale precedente (+ 6,2 punti percentuali), rispetto all’incidenza all’interno del gruppo (+12,3 punti percentuali), dovuto al fatto che il progetto prevede infissi esterni – serrande a scorrimento, porte-finestre, persiane – in alluminio, mentre nel vecchio progetto gli infissi esterni erano costituiti da tapparelle avvolgibili in PVC. Inoltre, va ricordato che, nel nuovo progetto, parte del piano terra del fabbricato è adibito a uso commerciale (negozi) con ampi infissi.

La flessione del peso della manodopera e la diminuzione dei noli non possono essere valutate a livello di categorie di costo perché l’articolazione in categorie per i due gruppi nasce con la nuova base di calcolo Dicembre 2010. Tuttavia, l’incidenza di peso dell’operaio specializzato sul totale della manodopera è circa la stessa della categoria manodopera specializzata sul totale del gruppo. All’interno del gruppo di costi trasporti e noli della base 2005, i trasporti incidono per circa il 25,6% e i noli del restante 74,4%. Incidenze non dissimili le ritroviamo nella struttura ponderale della base 2010. Pertanto l’introduzione delle categorie contribuisce a dettagliare in modo più fine il dato all’interno delle categorie di costo, mantenendo le incidenze a livello di gruppo simile a quelle della base 2005.

PROSPETTO 1. COSTO DI COSTRUZIONE DI UN FABBRICATO RESIDENZIALE
Caratteristiche tecniche del progetto tipo
Confronto tra i progetti delle basi 2005 e 2010
Caratteristiche tecnico-costruttive	Progetto per la Base 2005	Progetto per la Base 2010
Strutture	Cemento armato	Cemento armato
Distribuzione altimetrica dei piani	N. 4 piani fuori terra più un piano interrato	N. 4 piani fuori terra più un piano interrato
Tipologia edilizia	Residenziale media	Residenziale media
Unità ad uso abitativo	N.11 complete di zone comuni	N. 9 complete di zone comuni
Unità ad uso non abitativo	N. 9 cantine, n. 1 locale di sgombero, n.1 garage collettivo coperto, n. 5 box auto	N. 6 cantine, n. 1 locale contatori, n. 4 posti auto al coperto (garage semi-interrati), n. 5 posti auto all’aperto con tettoia.
Solai	Cemento armato precompresso	Cemento armato precompresso
Scale	Soletta piena in cemento armato	Soletta piena in cemento armato
Copertura	A due falde	A due falde a capanna
Tamponamenti esterni	Doppia parete in laterizio	Doppia parete in laterizio
Divisori interni	Mono-strato in laterizio a spessore semplice	Mono-strato in laterizio a spessore semplice
Divisori fra unità abitative	Doppia parete in laterizio	Doppia parete in laterizio
Vano ascensore	Muro in cemento armato	Muro in cemento armato
Rampa di accesso al piano interrato	Soletta piena in cemento armato	Soletta piena in cemento armato
Riscaldamento	Autonomo per ogni unità abitativa	Autonomo per ogni unità abitativa
Fondazioni	—	Travi rovesce
Vespaio	—	Tipologia a camera d’aria con elementi prefabbricati tipo iglù
Volume complessivo (m3)	4390,73	4655,07
Superficie lorda complessiva (m2)	1408,81	1879,59
Volume netto del piano tipo (m3)	—	330,99
Superficie lorda per ogni unità abitativa (m2)	128,07	208,84

PROSPETTO 2. COSTO DI COSTRUZIONE DI UN FABBRICATO RESIDENZIALE. STRUTTURE DI PONDERAZIONE Confronto tra le basi 2005, 2010 e Dicembre 2012.
Gruppi e Categorie di costo	Pesi Base 2005 (da gennaio 2000 a dicembre 2009)	Pesi Base 2010 (da gennaio 2010 a dicembre 2012)	Pesi Base di calcolo Dicembre 2012 (da gennaio 2013)
Mano d’opera	54,4375	51,6411	51,4487
Mano d’opera specializzata	—	24,2768	24,1892
Mano d’opera non specializzata	—	27,3643	27,2595
Materiali	38,9893	43,6422	43,7190
Inerti	0,2901	0,0379	0,0356
Leganti	9,2546	4,8293	4,6665
Laterizi e prodotti in calcestruzzo	7,3137	8,9703	9,0737
Pietre naturali e marmi	0,1701	0,1590	0,1521
Legnami	1,3607	0,7773	0,6888
Metalli	3,9019	3,1300	3,2275
Rivestimenti, pavimenti e pitture	1,9410	3,5768	3,4766
Infissi	7,5037	13,7457	13,9457
Apparecchiature idrico-sanitarie	1,4207	1,0509	1,0078
Impianto di riscaldamento	2,1310	1,0647	0,9829
Materiale ed apparecchiature elettriche	0,7403	0,8690	0,8648
Impermeabilizzazioni, isolamento termico	2,0010	4,1488	4,4510
Impianti di sollevamento	0,9605	1,2825	1,1460
Trasporti	1,6808	1,0667	1,1062
Trasporti	1,6808	1,0667	1,1062
Noli	4,8924	3,6500	3,7261
Mezzi di scavo	—	1,2102	1,2362
Betonaggio e calcestruzzi	—	0,5640	0,5940
Altri macchinari	—	0,6885	0,6985
Ponteggi	—	1,1873	1,1974
Totale	100	100	100

PROSPETTO 3. COSTO DI COSTRUZIONE DI UN FABBRICATO RESIDENZIALE. RAPPORTI DI COMPOSIZIONE - Confronto tra le basi 2005, 2010 e la base di calcolo Dicembre 2012
Gruppi e Categorie di costo	Incidenza Categorie Base 2005 (da gennaio 2000 a dicembre 2009)	Incidenza Categorie Base 2010 (da gennaio 2010 a dicembre 2012)	Incidenza Categorie Base di calcolo Dicembre 2012 (da gennaio 2013)
Mano d’opera	100	100	100
Mano d’opera specializzata	—	47,0106	47,0160
Mano d’opera non specializzata	—	52,9894	52,9840
Materiali	100	100	100
Inerti	0,7441	0,0867	0,0815
Leganti	23,7363	11,0656	10,6739
Laterizi e prodotti in calcestruzzo	18,7582	20,5543	20,7546
Pietre naturali e marmi	0,4363	0,3643	0,3480
Legnami	3,4899	1,7808	1,5755
Metalli	10,0076	7,1720	7,3825
Rivestimenti, pavimenti e pitture	4,9783	8,1958	7,9520
Infissi	19,2455	31,4965	31,8984
Apparecchiature idrico-sanitarie	3,6438	2,4080	2,3051
Impianto di riscaldamento	5,4656	2,4396	2,2483
Materiale ed apparecchiature elettriche	1,8987	1,9913	1,9780
Impermeabilizzazioni, isolamento termico	5,1322	9,5065	10,1810
Impianti di sollevamento	2,4635	2,9386	2,6212
Trasporti e Noli	100	100	100
Trasporti	25,5705	22,6154	22,8918
Noli	74,4295	77,3846	77,1082
Noli		100	100
Mezzi di scavo	—	33,1566	39,2102
Betonaggio e calcestruzzi	—	15,4507	9,8861
Altri macchinari	—	18,8620	13,5709
Ponteggi	—	32,5307	37,3328

FIGURA 1. – PROSPETTO FRONTALE del fabbricato residenziale tipo.

FIGURA 2. – PROSPETTO LATERALE del fabbricato residenziale tipo.

FIGURA 3. – SEZIONE LATERALE del fabbricato residenziale tipo.

FIGURA 4. – PIANO TIPO del fabbricato residenziale.