CONVERSIONE IN LEGGE DEL “DECRETO PER LA CASA” - ILLUSTRAZIONE DELLE PRINCIPALI NOVITÀ IN MATERIA IMMOBILIARE

E’ stato convertito in legge con modificazioni il Decreto Legge 31 agosto 2013, n.102, recante “Disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalità immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonché di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici”.

La legge n.124 del 28/10/2013, di conversionedel DL 102/2013, conferma, in particolare, la definitiva abolizione dell’IMU sul “magazzino” delle imprese edili, a decorrere dalla seconda rata in scadenza a dicembre 2013.

Di seguito si fornisce un’illustrazione dei temi in ambito fiscale di immediato interesse per le aziende del settore.

1a) Abolizione dell’IMU sul “magazzino” delle imprese edili

A seguito delle modifiche apportate in fase di conversione in legge, il provvedimento prevede:

- l’abolizione della seconda rata dell’IMU per il 2013 relativamente ai “fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”. Il Provvedimento specifica, inoltre, che per il 2013 l’imposta resta dovuta fino al 30 giugno 2013;

- l’esenzione dall’IMU, a decorrere dal 1° gennaio 2014, dovuta per i medesimi fabbricati;

- l’obbligo, a pena di decadenza dai citati benefici, di presentare la dichiarazione IMU, utilizzando l’apposito modello che dovrà essere opportunamente modificato con Decreto del Ministero dell’economia e finanze.

La dichiarazione IMU richiesta ai fini dell’esenzione degli immobili merce (c.d. magazzino) dovrà essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.

Pertanto, la dichiarazione dovrà essere presentata:

- entro il 30 giugno 2014, per quel che riguarda l’abolizione della seconda rata dell’IMU per il 2013;

- entro il 30 giugno 2015 relativamente all’esenzione dall’IMU per il 2014.

Come sopra evidenziato, l’abolizione della seconda rata IMU 2013 e l’esenzione a regime dal 2014 sono subordinate alle tre condizioni di seguito riepilogate:

1) la classificazione in bilancio dei fabbricati invenduti tra le rimanenze (si tratta, quindi, dei soli beni merce e non anche dei fabbricati patrimonializzati);

2) i suddetti fabbricati non devono essere in ogni caso locati;

3) la presentazione della dichiarazione IMU per i predetti fabbricati, a pena di decadenza.

Si segnala, inoltre, che l’abolizione dell’IMU viene riconosciuta a prescindere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, fintanto che il fabbricato rimane destinato alla vendita.

1b) Immobili “merce” ristrutturati

Le disposizioni in tema di esenzione ed esclusione dall’IMU degli immobili merce non si applicano anche agli immobili acquistati dall’impresa e sui quali la stessa abbia eseguito interventi di recupero, prima della loro vendita. Tali immobili, pertanto, restano soggetti all’IMU.

Sul punto l’ANCE ha già intrapreso le più opportune iniziative volte a far riconoscere l’esenzione dall’IMU anche per i fabbricati ristrutturati dalle imprese di costruzione e destinati alla vendita. Anche tali immobili, infatti, sono civilisticamente classificati tra le rimanenze di bilancio (quali beni finiti destinati alla vendita) e, come i fabbricati di nuova costruzione, sono oggetto dell’attività tipica delle imprese di costruzioni, poiché su di essi l’impresa interviene con lavori di recupero incisivo, al fine della loro reimmissione sul mercato con caratteristiche del tutto simili alle nuove costruzioni.

1c) Abolizione dell’IMU sulla “prima casa”

In sede di conversione del decreto viene confermata anche l’abolizione definitiva della prima rata dell’IMU, dovuta per l’abitazione principale non di lusso e per le relative pertinenze.

Restano esclusi dall’esenzione gli immobili di lusso, iscritti in Catasto nelle categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi).

Per quanto attiene alle disposizioni relative alla sospensione della seconda rata dell’IMU e l’esclusione definitiva della prima casa, le stesse vengono, invece, demandate ad uno dei provvedimenti collegati alla Legge di Stabilità 2014 (attualmente all’esame del Senato) al quale si rinvia per un successivo approfondimento.

2) Cedolare secca per le locazioni a canone concordato

La conversione in legge del D.L. 102/2013 conferma la riduzione dell’imposizione fiscale per i contratti di locazione a canone concordato di immobili residenziali, per i quali il locatore abbia optato per il regime fiscale della cedolare secca.

La tassazione dei citati canoni viene pertanto ridotta dal 19% al 15%. Nelle previsioni dovrebbe risultare più conveniente sottoscrivere contratti di locazione di tale natura rispetto a quelli concordati sul libero mercato per i quali continua ad applicarsi la cedolare secca nella misura del 21%.

La disposizione ha effetto a decorrere dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2013.

3) Proroga per l’applicazione del regime agevolato per l’attuazione dei programmi di edilizia residenziale

Nella legge di conversione viene confermato l’innalzamento a 11 anni del termine massimo entro il quale deve essere completato l’intervento edilizio, cui è condizionata l’applicabilità del regime fiscale agevolato per i trasferimenti di immobili (aree e fabbricati) compresi in piani urbanistici particolareggiati, diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale, comunque denominati.

Si ricorda che il regime fiscale agevolato prevede l’applicazione dell’imposta di registro all’1% ed ipo-catastali al 4%, per un prelievo complessivo pari al 5%.