FEDERALISMO FISCALE - LE NOVITÀ
PREVISTE PER L’EDILIZIA ANALIZZATE DALL’ANCE
Pubblichiamo
un interessante documento realizzato dall’Ance che esamina le principali
disposizioni di diretto interesse per l’edilizia.
Le norme
analizzate sono contenute nello schema di decreto legislativo sul federalismo
fiscale municipale, che costituisce il quarto decreto attuativo del federalismo
fiscale e sarà in vigore dal 2011.
Il
provvedimento, che attualmente è all’esame della Conferenza unificata, dovrà
poi passare all’esame del Parlamento e, infine, a quello del Consiglio dei
ministri per l’approvazione definitiva.
La norma
contiene numerose novità per il settore delle costruzioni sulle quali l’Ance ha
fornito le prime valutazioni.
Tra le
disposizioni di maggior rilievo si segnalano in particolare la cedolare “secca”
sugli affitti; l’Imposta municipale sugli immobili (la cosiddetta Imu), che sostituirà tutti i tributi in questo ambito e si
articolerà in “Imu principale” (o “propria”) e “Imu secondaria” (facoltativa) e la norma che attribuisce ai
Comuni del gettito immobiliare.
Federalismo
fiscale - Schema di Decreto sulla Fiscalità municipale
Cedolare
“secca” sugli affitti con aliquota del 20% dal 1° gennaio 2011 e istituzione
della nuova Imposta Municipale Unica (cd. IMU) a partire dal 2014.
Queste le
principali disposizioni contenute nello Schema di Decreto Legislativo recante
disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale, trasmesso alla
Conferenza Unificata (sede congiunta della Conferenza Stato-Regioni e della
Conferenza Stato-Città ed autonomie locali) per il relativo parere,
successivamente al quale prenderà avvio l’esame in Parlamento.
Una volta
espresso il parere da parte del Parlamento, il suddetto Schema deve tornare al
Consiglio dei Ministri per la definitiva approvazione, ed entrerà in vigore il
1° gennaio 2011.
Lo Schema
sull’autonomia impositiva dei Comuni costituisce il quarto decreto attuativo
del “Federalismo fiscale”, di cui alla legge 5 maggio 2009, n.42 (“Delega al
Governo in materia di federalismo fiscale, in attuazione dell’art.119 della
Costituzione”).
1. Cedolare
“secca” sugli affitti
L’art.2
dello Schema di Decreto Legislativo stabilisce che, dal 2011:
1. per
contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze
locate congiuntamente,
2. a canone
libero o “concordato”,
3. stipulati
da locatori privati persone fisiche, non esercenti attività d’impresa, arte o
professione [1],
si
applicherà, a scelta del locatore, un’imposta sostitutiva nella misura del 20%.
In
particolare, la nuova imposta troverà applicazione su una base imponibile pari
all’intero importo del canone di locazione annuo, senza alcun abbattimento, e
sostituirà [2]:
dall’anno
2011:
-l’imposta sul
reddito (IRPEF) e le relative addizionali regionali e comunali;
- l’imposta
di Bollo sui contratti di locazione;
- l’imposta
di Registro sul contratto di locazione per i contratti a canone “concordato”
[3], stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa [4];
dall’anno
2014:
- anche
l’imposta di Registro relativa ai contratti di locazione diversi da quelli
“concordati”. In sostanza, fino a tale data sui citati contratti continuerà ad
applicarsi l’imposta di Registro pari al 2%.
L’imposta
sostitutiva potrà essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali
non sussiste l’obbligo di registrazione, di cui all’art.2-bis
della Tariffa, Parte II, allegata al D.P.R. 131/1986 [5].
In ogni
caso, il reddito derivante dai contratti di locazione delle abitazioni non
potrà essere inferiore al reddito determinato ai sensi dell’art.37, comma 1,
del D.P.R. 917/1986 - TUIR (applicazione della rendita catastale dell’immobile
rivalutata del 5%).
Per quanto
riguarda il versamento dell’imposta, viene stabilito che opererà lo stesso
termine stabilito per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone
fisiche (acconti entro il 16 giugno e 30 novembre e saldo entro il 16 giugno
dell’anno successivo), e non si procederà al rimborso delle imposte già pagate.
Inoltre, con
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, da emanarsi entro 90
giorni dalla data di entrata in vigore del Decreto Legislativo, verranno
individuate le modalità di versamento sia dell’acconto dell’imposta sostitutiva
dovuta, stabilito nella misura dell’85% per l’anno 2011 e del 95% dal 2012, sia
del versamento a saldo della cedolare, nonchè le
ulteriori modalità attuative della disposizione.
Sotto il
profilo soggettivo, l’art.2, comma 7, esclude espressamente la possibilità di
applicazione della cedolare del 20% alle locazioni di immobili effettuate da
imprese o da enti non commerciali.
Pertanto, le
locazioni di fabbricati abitativi effettuate da imprese edili, o società
immobiliari, non potranno fruire della tassazione sostitutiva al 20%, sia con
riferimento agli immobili patrimonializzati, che agli
immobili “merce” (abitazioni costruite per la vendita). In tali casi, il
reddito viene tassato in base agli ordinari criteri stabiliti dagli artt. 85 e
90 del TUIR - D.P.R. 917/1986 (rispettivamente, a costi e ricavi per i
fabbricati “merce”, e, per i beni patrimonializzati,
canone di locazione, ridotto di un importo massimo pari al 15% dello stesso,
per le spese di manutenzione ordinaria documentate ed effettivamente rimaste a
carico).
Contestualmente
all’introduzione della nuova forma di imposizione, viene inasprito il regime
sanzionatorio connesso all’inosservanza delle disposizioni di legge.
In
particolare, l’art.2, comma 5, prevede una sanzione amministrativa:
- da 516 a
2.066 euro, nell’ipotesi in cui nella dichiarazione dei redditi il canone
derivante dalla locazione di abitazioni non venga indicato [6],
- dal 200%
al 400% del maggior canone accertato, ove il canone sia indicato in misura
inferiore a quella effettiva [7].
Inoltre, per
i redditi derivanti dalla locazione di immobili residenziali, nel caso di
definizione dell’accertamento mediante adesione del contribuente, ovvero di
rinuncia di questi all’impugnazione dell’accertamento, si applicano le sanzioni
ordinarie, senza riduzione [8], previste, a seconda della tipologia di
violazione accertata, dall’art.1, comma 1, secondo periodo, e comma 2, nonchè dall’art. 13 del D.Lgs.
471/1997 [9].
In caso di
mancata registrazione, ove prevista, dei contratti di locazione entro il
termine stabilito dalla legge [10], ovvero di indicazione, nel contratto
registrato, di un canone inferiore a quello effettivo, o di registrazione di un
contratto di comodato fittizio, l’art.2, commi 8-9,
prevede la seguente disciplina sanzionatoria:
- la durata
della locazione è stabilita in 4 anni, a decorrere dalla data della
registrazione volontaria o d’ufficio;
- al rinnovo
si applica la disciplina di cui all’art.2, comma 1, della legge 431/1998
(rinnovo obbligatorio per ulteriori quattro anni, salve specifiche ipotesi ivi
indicate);
- a
decorrere dalla registrazione, il canone annuo è fissato in misura pari al
triplo della rendita catastale (oltre all’adeguamento, dal secondo anno, in
base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo).
Se il
contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque quello stabilito
dalle parti.
Inoltre,
richiamando l’art.1, comma 346, della legge 311/2004 (Finanziaria 2005) [11],
l’art.2, comma 9, estende la nullità del contratto, originariamente prevista
solo in caso di mancata registrazione, anche alle seguenti due ipotesi:
- contratto
di locazione registrato, con indicazione del canone per un importo inferiore a
quello effettivo;
- contratto
di comodato fittizio registrato.
Con
riferimento alle ipotesi sopradescritte [12], l’art.2, comma 10, ammette la non
applicazione della disciplina sanzionatoria, ove la registrazione sia
effettuata entro il 31 dicembre 2010.
Per la
disciplina relativa a liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi e
sanzioni, interessi e contenzioso riferiti all’applicazione dell’imposta
sostitutiva, si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi.
Resta fermo
che, in assenza di opzione del locatore per l’applicazione della cedolare
“secca”, continuerà ad applicarsi l’ordinario regime attualmente in vigore in
materia di imposte sui redditi (cfr. art.37, comma 4-bis,
D.P.R. 917/1986).
2. Nuova
Imposta Municipale sugli immobili (cd. IMU)
L’art.3
dello Schema di Decreto Legislativo stabilisce che verrà introdotta l’Imposta
Municipale Unica, sostitutiva di tutti i tributi sugli immobili.
In
particolare, la nuova imposta municipale sarà distinta in IMU principale (cd.
IMU propria) ed IMU secondaria (quest’ultima facoltativa).
2.1 IMU
propria
Ai sensi
dell’art.4 dello Schema di Decreto, l’IMU principale verrà istituita, a
decorrere dal 2014, mediante deliberazione del Consiglio comunale, adottata
entro il 30 novembre dell’anno precedente, ed avrà per presupposto il possesso
di immobili diversi dall’ “abitazione principale” (IMU di possesso) ed il
trasferimento di tutti gli immobili (IMU di trasferimento)
L’IMU
sostituirà:
- l’IRPEF e
relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni
non locati;
- l’Imposta
di Registro;
- l’Imposta
Ipotecaria;
- l’Imposta
di Bollo;
- l’Imposta
sulle Successioni e Donazioni;
- le Tasse
ipotecarie;
- i Tributi
speciali catastali;
- l’Imposta
Comunale sugli Immobili (ICI).
Tra le
disposizioni relative all’ambito di applicazione del Provvedimento, l’art.8,
comma 1, stabilisce che l’IMU propria sarà indeducibile dalle imposte erariali
sui redditi e dall’imposta regionale sulle attività produttive (IRAP).
2.1.1. IMU
propria di possesso
Sotto il
profilo soggettivo, l’art.5, comma 1, dello Schema di Decreto Legislativo
stabilisce che l’IMU di possesso sarà dovuta dal proprietario ovvero dal
titolare di diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie
sugli immobili, inclusi i terreni, le aree edificabili, a qualsiasi uso
destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione, o scambio, è
diretta l’attività dell’impresa.
Con
riferimento agli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione,
concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo sarà l’utilizzatore, a
decorrere dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto.
Sul piano
oggettivo, l’art.4, comma 3, dello Schema di Decreto prevede che l’imposta sarà
dovuta sia per le aree (agricole ed edificabili) che per gli fabbricati
abitativi e non, con esclusione dell’abitazione principale “non di lusso” e
delle relative pertinenze, nella misura di una unità per ciascuna delle
categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle,
scuderie, rimesse ed autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte) [13].
In sostanza,
l’imposta si applicherà anche per l’abitazione principale solo nell’ipotesi in
cui si tratti di un’abitazione di tipo signorile (categoria catastale A/1),
villa (categoria catastale A/8) e castello o palazzo di pregio artistico e
storico (categoria catastale A/9).
Viene fornita
una nuova definizione di abitazione principale, per tale intendendosi
“l’immobile, iscritto nel catasto edilizio urbano, come unica unità
immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede
anagraficamente”.
La base
imponibile dell’imposta sarà costituita dal valore dell’immobile, determinato
ai fini ICI dalle disposizioni contenute nell’art.5 del D.Lgs.
504/1992 [14].
L’aliquota
dell’IMU di possesso sarà determinata entro il prossimo 30 novembre 2010 [15]
ed i Comuni avranno facoltà di variazione in aumento o in diminuzione, pari al
massimo al 3 per mille. L’imposta sarà dovuta annualmente.
Inoltre,
viene prevista una riduzione dell’IMU di possesso, pari alla metà, nelle
seguenti ipotesi:
- locazione
dell’immobile. Resta ferma la possibilità, in caso di locazione di fabbricati
abitativi, di applicare la “cedolare secca” del 20% sul reddito da affitto
(art.4, comma 6);
- possesso
di immobili relativi all’esercizio dell’attività d’impresa, arti e professioni,
o posseduti da enti non commerciali (art.4, comma 7).
Per quanto
riguarda il pagamento dell’imposta, la stessa è dovuta per anni solari
proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il
possesso, tenendo conto che il mese durante il quale il possesso si è protratto
per almeno quindici giorni è computato per intero (art.5, comma 2).
Il
versamento avverrà in quattro rate di pari importo, da corrispondere:
- la prima
entro il 31 marzo;
- la seconda
entro il 16 giugno;
- la terza
entro il 30 settembre;
- la quarta
entro il 16 dicembre.
In ogni
caso, l’art.5, comma 3, ammette la possibilità, per il contribuente, di
provvedere al versamento del tributo in un’unica soluzione entro il 16 giugno
dell’anno in corso.
Per quanto
riguarda l’accertamento, la liquidazione, la riscossione coattiva, le sanzioni,
gli interessi ed il contenzioso, si applicano gli artt. 11-15
del D.Lgs. 504/1992, e l’art.1, commi 161-170 della legge 296/2006 (accertamento operato dagli
enti locali per i tributi di propria competenza).
Inoltre, con
proprio regolamento, i Comuni potranno introdurre l’istituto dell’accertamento
con adesione, nonchè altri strumenti di deflazione
del contenzioso (in base ai criteri stabiliti dal D.Lgs.
218/1997), prevedendo, altresì, il pagamento rateale delle somme dovute, senza
la maggiorazione di interessi.
Come già
anticipato, l’IMU di possesso sostituirà l’ICI, compresa quella dovuta dalle
imprese proprietarie degli immobili, e l’IRPEF, comprensiva delle addizionali,
relativa diagli immobili non locati.
Diversamente,
l’IMU di possesso sarà sostitutiva solo dell’ICI, e non anche delle imposte sul
reddito, applicate nella misura ordinaria per le seguenti fattispecie
imponibili:
- redditi
agrari di cui all’art.32 del TUIR-D.P.R. 917/1986;
- redditi
derivanti dalla locazione di immobili non abitativi e relative pertinenze;
- redditi
derivanti dalla locazione di immobili abitativi e relative pertinenze, ferma
restando per i privati non esercenti attività d’impresa, arte e professione la
possibilità di esercitare l’opzione per l’applicazione della “cedolare secca”,
di cui all’art.2 del medesimo Schema di Decreto;
- redditi
derivanti dagli immobili relativi all’esercizio di attività di impresa arti e
professioni;
- redditi
derivanti dagli immobili posseduti dagli enti non commerciali.
In tali
casi, pertanto, continueranno, anche a seguito dell’istituzione dell’IMU, ad
applicarsi le ordinarie imposte erariali sul reddito [16].
Si veda in proposito lo schema di sintesi sulla tassazione
dei fabbricati (Tabella 1 e 2)
2.1.2 IMU
propria di trasferimento
L’art.6,
comma 1, dello Schema di Decreto Legislativo prevede che l’imposta municipale
si applicherà per tutti gli atti a titolo oneroso (compravendite) o gratuito
(successioni e donazioni) non soggetti ad IVA, relativi ad immobili di
qualsiasi specie (residenziali e non), aventi ad oggetto:
- il
trasferimento della proprietà e degli altri diritti reali di godimento,
compresa la rinuncia agli stessi;
-
l’espropriazione per pubblica utilità ed i trasferimenti coattivi.
Per quanto
riguarda le aliquote, nel caso di acquisto di “prima casa” [17], l’imposta sarà
dovuta nella misura del 2% e sostituirà l’imposta di Registro (attualmente al
3%) e le imposte Ipotecarie e Catastali (ora dovute in misura fissa, pari a 168
euro cadauna).
Per
l’acquisto di tutte le altre tipologie di immobili (seconda casa ed immobili
non abitativi), l’imposta municipale sarà pari all’8% complessivo e sostituirà
l’imposta di Registro (attualmente al 7%) e le imposte Ipotecarie e Catastali
(ora dovute in misura proporzionale, pari al 3%) [18].
In ogni
caso, l’art.6, comma 5, stabilisce che l’IMU di trasferimento non potrà essere
inferiore a 1.000 euro.
Per i
contratti preliminari, l’imposta viene ridotta della metà, e l’importo pagato
verrà sottratto dall’imposta dovuta per il trasferimento definitivo (art.6,
comma 6).
Nell’ipotesi
di trasferimento per causa di morte, l’imposta verrà applicata nella misura
seguente (art.6, commi 3-4):
- aliquota
del 2% per le abitazioni diverse dalla “prima casa” e per i fabbricati non
residenziali;
- importo
fisso di 1.000 euro nell’ipotesi in cui la cessione abbia ad oggetto
un’abitazione non di lusso, se per il beneficiario, ovvero, in caso di
pluralità, per almeno uno di essi, si tratta di “prima casa”.
Anche la
base imponibile dell’IMU di trasferimento sarà costituita dal valore
dell’immobile, determinato ai fini ICI dalle disposizioni contenute nell’art.5
del D.Lgs. 504/1992 [19], ai sensi dell’art. 4, commi
4 e 8 dello Schema di Decreto Legislativo.
In ogni
caso, le parti avranno l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo
pattuito, pena l’applicazione dell’imposta sull’intero importo del
corrispettivo accertato (e non sul solo valore catastale), ai sensi dell’art.1,
comma 498, della legge 266/2005.
In caso di
acquisto di abitazioni e relative pertinenze, resta ferma l’applicazione della
riduzione degli oneri notarili del 30%, ai sensi dell’art.1, comma 497, 3°
periodo, della stessa legge 266/2005.
Inoltre,
l’imposta si applicherà, nella misura fissa di 500 euro, in occasione di
adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari, riferiti agli atti che
non comportano il trasferimento degli immobili, esclusi, in ogni caso, gli atti
di trasferimento di diritti reali (e la relativa rinuncia), ed i contratti preliminari
di compravendita (att.6, comma 9), per i quali, quindi, l’imposta non sarà
dovuta in occasione dei citati adempimenti.
Gli atti per
i quali si applicherà l’IMU di trasferimento, nonchè
gli atti e le formalità direttamente connessi all’effettuazione dei relativi
adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari, saranno esenti
dall’imposta di Registro, dall’imposta di Bollo, dalle imposte Ipotecarie e
Catastali, dall’imposta sulle Successioni e Donazioni, dai tributi speciali
catastali e dalle tasse ipotecarie (art.6, commi 8-9).
Come già
evidenziato, la nuova imposta non si applicherà sui trasferimenti soggetti ad
IVA e sugli atti costitutivi di diritti reali di garanzia sull’immobile [20], nonchè alle operazioni di finanziamento a medio e lungo termine
(art.6, comma 10).
Come
disposto dall’art.6, comma 11, l’entrata in vigore dell’IMU di trasferimento
abrogherà e sostituirà tutte le agevolazioni tributarie (comprese quelle
contenute in leggi speciali), attualmente vigenti relativamente a tali atti.
Per quanto
riguarda l’individuazione dei soggetti passivi, la solidarietà, l’accertamento,
la liquidazione, la riscossione coattiva, le sanzioni, i rimborsi, gli
interessi ed il contenzioso, il comma 13 prevede che continueranno ad
applicarsi le disposizioni del D.P.R. 131/1986, in materia di imposta di
Registro.
2.2 IMU
secondaria facoltativa
L’art.7
dello Schema di Decreto Legislativo stabilisce che i Comuni avranno facoltà,
dal 2014, previa consultazione popolare, di istituire un’imposta sostitutiva di
altri tributi di propria competenza (cd. IMU facoltativa).
In
particolare, l’imposta potrà sostituire la TOSAP/COSAP, l’imposta comunale
sulla pubblicità e i diritti sulle pubbliche affissioni [21], il canone per
l’autorizzazione all’installazione dei mezzi pubblicitari, nonchè
l’addizionale per l’integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza.
In ogni
caso, l’art.7, comma 1, stabilisce che dalla nuova IMU facoltativa sono esclusi
gli immobili ad uso abitativo.
La
disciplina relativa alla nuova imposta, che verrà adottata con regolamento (ai
sensi dell’art.17 della legge 400/1988), d’intesa con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, si fonderà sui seguenti
criteri (art.7, comma 2):
-
presupposto del tributo: occupazione dei beni appartenenti al demanio o al
patrimonio indisponibile dei comuni e degli spazi sovrastanti o sottostanti il
suolo pubblico, anche a fini pubblicitari;
- soggetto
passivo: colui che effettua l’occupazione. In caso di occupazione
mediante impianti pubblicitari, è obbligato in solido l’utilizzatore
dell’impianto medesimo;
- elementi
che determinano l’imposta:
- durata
dell’occupazione;
- entità
dell’occupazione espressa in metri quadrati o lineari;
- fissazione
di tariffe differenziate in base a tipologia e finalità dell’occupazione, alla
zona del territorio comunale oggetto dell’occupazione ed alla classe
demografica del Comune;
-
individuazione delle modalità di pagamento, delle procedure di accertamento,
liquidazione, riscossione, rimborso, delle sanzioni, interessi e contenzioso
secondo le disposizioni contenute nello stesso Decreto Legislativo;
- facoltà
del Comune, con proprio regolamento, di disporre esenzioni ed agevolazioni.
3.
Attribuzione ai Comuni del gettito “immobiliare”
A partire
dal 2011, viene istituito un “Fondo sperimentale di riequilibrio”, che
realizzerà progressivamente la devoluzione ai Comuni dei tributi applicabili
agli immobili, tenuto conto dei fabbisogni standard che la Società per gli
Studi di Settore (So.Se.) dovrà definire entro lo
stesso 2011 [22].
Il Fondo,
che avrà una durata massima di 5 anni, sarà sostituito successivamente dal
“Fondo perequativo”, come stabilito dalla Legge 42/2009 sul Federalismo
fiscale.
Il Fondo
sperimentale si dividerà in due sezioni.
La prima
sezione sarà alimentata principalmente dal gettito delle attuali seguenti
imposte: imposta di Registro, Ipotecaria e Catastale e Bollo sui trasferimenti
di immobili ed imposta di Registro e Bollo sui contratti di locazione degli
stessi, tributi speciali catastali, nonchè le tasse
ipotecarie.
Nella
seconda sezione del Fondo confluirà, invece, il gettito derivante da: IRPEF sui
redditi fondiari e dalla cedolare “secca” sugli affitti.
Inoltre,
entrambe le sezioni del Fondo verranno finanziate con quote dell’IMU di
trasferimento.
Sotto il
profilo dell’attribuzione del gettito, l’art.1 dello Schema di Decreto
Legislativo stabilisce che verrà devoluto ai Comuni, con riferimento agli
immobili situati nel loro territorio, il gettito derivante dai seguenti
tributi:
- imposta di
Registro ed imposta di Bollo relativamente agli atti di trasferimento di
immobili;
- imposte
Ipotecaria e Catastale per i trasferimenti non soggetti ad IVA;
- imposta di
Registro ed imposta di Bollo sui contratti di locazione relativi ad immobili;
- tributi speciali
catastali;
- tasse
ipotecarie;
- IRPEF sui
redditi fondiari, escluso il reddito agrario. Viene attribuita ai Comuni anche
l’IRPEF relativa ai redditi da locazione diversi da quelli assoggettati alla
cedolare “secca” (cfr. anche art.5, ultimo comma);
- cedolare
“secca” sugli affitti.
L’art.1,
comma 7, prevede, inoltre, che verrà attribuito ai Comuni il maggior gettito
derivante dall’accatastamento degli immobili fin’ora non dichiarati in catasto
(cfr. anche art.19, commi 8-13, D.L. 78/2010).
Viene, invece,
attribuito allo Stato il gettito derivante da:
- Imposte
Ipotecaria e Catastale per gli atti di trasferimento soggetti ad IVA (cessioni
effettuate dalle imprese - art.1, comma 4, lett.a);
-
addizionale all’accisa sull’energia elettrica (art.1, comma 4, lett.b);
- una
compartecipazione (la cui misura sarà stabilita entro il 30 novembre 2010 con
Decreto del Ministro dell’Economia e Finanze d’intesa con la conferenza Stato -
città ed autonomie locali) sul gettito dei tributi devoluti ai Comuni (tra i
quali l’Imposta di Registro, Ipo-catastali, Bollo, cedolare sugli affitti, IMU
principale).
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[1] All’art. 2, comma 7, del presente schema
di decreto, si fa espresso divieto di applicazione delle nuove disposizioni con
riferimento alle locazioni di immobili residenziali effettuate da soggetti
esercenti attività d’impresa, arti o professioni (soggetti IRPEF o IRES) e da
enti non commerciali.
[2] In base al regime ordinario, per le
persone fisiche non esercenti attività d’impresa, arte e professione, il
reddito derivante dalla locazione di abitazioni concorre alla determinazione
del reddito complessivo e sconta l’aliquota marginale propria del contribuente,
su un importo del canone di locazione annuo ridotto forfetariamente del 15% (o
del 40,5% nel caso si tratti di contratti a canone “concordato” - cfr. anche
art.37, comma 4-bis, D.P.R. 917/1986).
[3] Per questa tipologia di contratti, lo
Schema di Decreto Legislativo richiama gli artt.2, comma 3, e 8 della legge
431/1998 (contratti stipulati, tra l’altro, in base ad accordi definiti in sede
locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei
conduttori maggiormente rappresentative).
[4] Si tratta dei comuni di cui all’art. 1,
comma 1, lett. a e b, del D.L. 551/1988, convertito con modificazioni nella
L.61/1989 e degli altri comuni individuati dal CIPE.
[5] Locazioni ed affitti di immobili stipulati
nella forma di scrittura privata non autenticata, di durata non superiore a 30
giorni complessivi nell’anno.
[6] Pari al doppio della sanzione di cui
all’art. 1, comma 1, 2° periodo, del D.Lgs. 471/1997.
[7] Pari al doppio delle sanzioni di cui
all’art.1, comma 2, del D.Lgs. 471/1997.
[8] In deroga alle disposizioni di cui al D.Lgs. 218/1997 recante “Disposizioni in materia di
accertamento con adesione e di conciliazione giudiziale”.
[9] Nello specifico, operano le seguenti
sanzioni:
- da 258 a
1.033 euro, nell’ipotesi di accertata omessa indicazione nella dichiarazione
dei redditi del canone derivante dalla locazione di abitazioni,
- dal 100%
al 200% del maggior canone accertato, nell’ipotesi di accertata indicazione
nella dichiarazione dei redditi di un canone di locazione inferiore a quella
effettivo,
- 30%
dell’importo non versato, nell’ipotesi di omesso o parziale versamento
dell’imposta dovuta.
[10] Entro 30 giorni dalla data di stipula
dell’atto, ai sensi dell’art.17, comma 1, D.P.R. 131/1986.
[11] L. 30-12-2004
n. 311 - Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale
dello Stato (legge finanziaria 2005).
Art.1
(omissis)
comma 346. I
contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento,
di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli
se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
(omissis)
[12] Le ipotesi sono:
- contratto
di locazione non registrato,
- contratto
di locazione registrato, con indicazione del canone per un importo inferiore a
quello effettivo,
- contratto
di comodato fittizio registrato.
[13] La regola vale anche nell’ipotesi in cui
le citate unità immobiliari sono iscritte in catasto unitamente all’unità di
tipo abitativo.
[14] La base imponibile, ai sensi dell’art.5
del D.Lgs. 504/1992 viene determinata nel seguente
modo:
Fabbricati
di categoria “D” interamente posseduti da imprese e non iscritti in catasto
(art.5,
comma 3 d.lgs.504/1992): Ammontare dei costi risultanti dalle scritture
contabili al 1° gennaio dell’anno di imposizione (o, se successiva, alla data
di acquisizione), al lordo degli ammortamenti, a cui si applicano appositi
coefficienti di rivalutazione stabiliti annualmente con specifico decreto
ministeriale
Fabbricati
iscritti in catasto (art.5, comma 2 d.lgs.504/1992 e art.52 D.P.R. 181/1986)
Rendita
Catastale x1,05 x :
100 per i
fabbricati di cat. A e C (esclusi A/10 e C/1)
140 per i
fabbricati di cat. B
50 per i
fabbricati di cat. A/10 e D
34 per i
fabbricati di cat. C/1
Aree
edificabili (art.5, c.5 d.lgs.504/1992)
Valore
venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, tenuto conto
di:
- zona di
ubicazione;
- indice di
edificabilità;
-
destinazione d’uso consentita;
- oneri per
eventuali adattamenti necessari alla costruzione;
- prezzi
medi di vendita di aree con analoghe caratteristiche.
Utilizzazione
edificatoria delle aree (art.5, comma 6 d.lgs.504/1992)
Valore
dell’area sino all’ultimazione dei lavori. Al termine dei lavori, o, se
precedente, quando l’edificio è utilizzato, l’ICI si applica sul fabbricato.
Terreni
agricoli (art.5, c.7 d.lgs.504/1992)
Reddito
dominicale x1,25 x75
[15] Ai sensi dell’art.4, comma 5, l’aliquota
del tributo verrà determinata mediante Decreto del Presidente del Consiglio dei
Ministri, da emanare su proposta del Ministro dell’economia e finanze d’intesa
con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali.
[16] In tal senso, cfr. art. 5, comma 9 e
art.4, comma 7, del medesimo Schema di D.Lgs.
[17] Per tale, ai fini dell’applicabilità
dell’aliquota ridotta, si intende l’abitazione per la quale ricorrano le
condizioni di cui alla Nota II-bis, dell’art.1 della
tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986 (art.6, comma 3, lett.a).
[18] Il comma 7 dell’art.6 stabilisce che, a
partire dal 2015, i Comuni potranno modificare l’aliquota di uno o due punti
percentuali, mediante deliberazione del consiglio comunale.
[19] Cfr. nota 14.
[20] Resta ferma l’applicazione delle
disposizioni contenute nell’art.40 del TUR-D.P.R.
131/1986.
[21] Nell’ipotesi in cui l’IMU facoltativa
sostituisca anche l’Imposta sulla pubblicità e i diritti sulle pubbliche
affissioni, l’istituzione del servizio di pubbliche affissioni non è
obbligatoria ed il comune individuerà idonee modalità, anche alternative
all’affissione dei manifesti, per l’adeguata diffusione degli annunci
obbligatori per legge, nonchè per agevolare la
diffusione di annunci di rilevanza sociale e culturale.
[22] Il passaggio dal criterio della “spesa
storica” a quello dei “fabbisogni standard” nonchè
l’individuazione di questi ultimi sono disposizioni contenute nello Schema di
decreto legislativo recante «Disposizioni in materia di determinazione dei
fabbisogni standard di comuni, città metropolitane e province» che costituisce
il terzo decreto attuativo del “Federalismo fiscale”, di cui alla legge 5
maggio 2009, n.42, approvato dalla Conferenza Unificata lo scorso 29 luglio
2010, attualmente all’esame del Parlamento per il relativo parere.